买房，多留一个心眼

购房，对所有人来说都不是一件小事。对于一些不法房地产商的欺诈行为，你心中有数吗？这里，教你几招散手，以备不时之需。

■陷阱一

广告欺诈眼花缭乱
★案例：1999年的春季房展会上，在装饰华丽的诸多展台和让人眼花缭乱的楼书中，王先生发现了××苑。优越的位置和令人心动的每平方米4480元起价，开发商的美好的诺言，使王先生很快做出了决定，购买了××苑的期房。
在合同上签下自己的名字时，王先生认为自己作出了一个无悔的选择，“甲级住宅”、“建筑面积为3.5万平方米的超大规模俱乐部会所，包括游泳馆、保龄球馆、健身房、餐饮娱乐、商务中心”、“24小时温泉热水”、“24小时保安”、“8部进口电梯”、“7000平方米绿地”……在王先生精心保留的精美的楼书、广告中，这些承诺是那么诱人，但是，在现实生活中，超大会所消失了、停车场变成了宾馆的后院、7000平方米的超大面积绿地连一半也没有、24小时保安根本无从谈起、承诺的进口电梯却拿不到检验合格证……
2003年3月，该小区200余户业主陆续签署了律师协议，准备用法律维权。

★药方：
中国消费者协会提醒，虚假广告常见的有七种情形：一是模糊时间。即广告中不标明销售价格的有效期限，特别是一些所谓的“特价房”惯于采取“空手套白狼”的方式。二是模糊数字。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。三是模糊图片。在许多广告中都会配发一些图片以增加直接的视觉效果，但却不标明出现在广告中的是建筑设计效果图还是模型照片。四是模糊概念。明明是有限的打折让利进行促销，却宣传为“免契税”等特殊税收政策。五是模糊出处。即广告中没有刊登预售销售许可证号，甚至都没有开发企业的名称。六是模糊规定。广告中不可以使用“第一”、“首个、“最”等等这样的极端形容词语，也不可以主观预测，但许多地产广告却出现一些明示或者隐含房屋升值、保值的内容，而且出现极端形容词。七是模糊规划。把政府规划中不可能或还没有实现的文化、教育、科研、绿化、交通、环保等项目，当做与自身房地产相联系的组成部分进行宣传。
即使判断广告基本可信，购房者也要保留好所有的楼书、广告，以备不时之需。

■陷阱二

美轮美奂样板间
★案例：从事多年销售的地产商都深谙扬长避短之道，他们提供的样板间永远都是被几十盏上千瓦的灯照着显得宽敞、明亮。另外，由专门的设计师提供的设计也有效地掩盖了房屋的缺陷。另外，为了不让购房人发现缺陷，开发商在选择开盘时间以及邀请看房时间等方面都有严格测算。比如，为了证明采光良好，东向房，销售人员会约你8点到10点看房，南向中午看，西、北向下午3点以后看等。

★药方：
不要只看表面，要冷静分析楼盘的利弊，可以到附近或是户型相似的朋友家看一看，询问一下居住体会。样板间非常容易使购房者受到诱导，即便为了省心咬牙买下样板间，今后的电费也将让你心颤。另外，在购买一个楼盘之前，一定要仔细考察周边环境，了解政策导向以及市政长远规划，不要听信销售人员的一面之词，比如售楼小姐说“旁边那个工厂马上就要搬了”等类似的话。

■陷阱三

虚假承诺花言巧语[page]
★案例：“您入住的时候，两气肯定已经通了。”“从我们这里到天安门也就20分钟车程。”“您的车位费就是这个数字了，以后肯定不会涨的！”“贷八成30年，没问题！”“我们的水质可以到矿泉水的标准。”销售人员的信誓旦旦让人不得不信，开发商提供服务的细致入微也不由让人感动。可是这些话是不是都能落实，还真是一个大问题，而且开发商营盘常变，兵也常换，有时让你有理无据、投诉无门。

★药方：通气、通电话的问题要视楼盘位置而言，如果离市政大管线十分遥远，而且周围项目比较少，那么千万不要相信入住即通的假话。
至于车程，一定要考虑白天交通拥堵的情况，半夜20分钟车程，白天你可能得花上两个小时。另外，开发商的测算方式是不是走了高速？每天几十元的高速过路费，你是否可以承受？这些都需算计清楚。
如果怕开发商翻脸不认账，一定要从踏入售楼处的第一天起，就注意搜集各方面的证据，如楼书、复印的销售资料等。签合同时要尽可能地把所有的口头承诺落实到纸面上，重要问题要让销售经理签字。方便的话，对整个过程录音、录影，尽量让销售主管、经理级别的人物做出承诺。

■陷阱四

规划变更悄无声息
★案例：2001年，支先生在某苑4号楼购买了一套住宅，为了享受到更多的绿地、风景，他放弃了北方人最看重的南向户型，选择了朝北的住宅，因为从这个方向望出去，南湖公园成片的绿地都尽收眼底。入住两年后，支先生突然发现小区的规划变更了，开发商将在自己的楼前竖立起两栋24层塔楼，在窗前品茶观景的日子将一去不复还。为此，支先生和其他业主准备将开发商告上法庭。
★药方：开发商变更了规划，却没有通知业主，这种情形在近年来的房地产投诉中，愈演愈烈。这里不能不提大西洋新城，2001年，就在其前期业主热烈期盼该小区的中心湖早日完成之时，才发现开发商的规划已经改变，原定的湖被两栋楼所代替。每户业主拿出早期大西洋新城的宣传册都可以证明湖的存在。小区业主联名将规划委员会告上法庭，最后，开发商不得不将规划改回1999年以前的规划。同时，北京市有关部门发布并于2002年1月1日起实施的新规定中，已经列入了修改小区规划必须征得业主同意的条款。

■验收精装房技巧

业主如果确定购买的精装修房，可以按下述过程作一个简单的验收：
看地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板接合部是否密合；涂料（墙面）应表面平整，阴阳角平直，黏结牢固，不可有裂纹、刷纹。用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部严密，表面光洁。用一个金属小锤轻轻敲打墙地砖的四角与中间，不应有空洞的声音。在水槽放满水并一次放空，检查各接合部，不应有渗漏现象。下水管道不可使用塑料软管。卫浴进出水流畅，坐便器放水应有“咕咚”声音，坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封（不得用水泥密封）。（阿游）
(admin)