从2007年初开始，楼市一片惨淡，京城各个楼盘项目都展开了花样繁多的促销活动，如买房送车、送物业管理、送车位等等。最近，开发商借奥运的东风，打折力度越来越大，特价楼盘从二环到六环都有分布。尽管现在的房价下调已经从暗降到了明降的阶段，但远未触及开发商的成本。
从年初的死不降价，到二季度花样翻新的促销，开发商一直避讳价格直降，但进入7月份以来，尤其到了8月份，京城特价房蜂拥而至，各大楼盘纷纷推出“直降”计划，京城楼市真的在降价了！
中原地产李文杰认为，目前北京房价已经比年初跌去10%-15%，预计年内还要降价10%，从表面上看来，开发商似乎将不得不面临赔钱卖房。
“就以去年高价拿地的地价来折算，开发商的开发成本，算上各种活动经费和回扣，最好地段最好的房每平米的成本不会超过6000元，基本上在1000-6000元/平米之间。”一位在数家地产公司担任过销售总监的地产人士告诉记者。目前的降价，仍远远未能触及开发商的暴利空间。
特价房蜂拥
进入8月，北京各大楼盘争先推出特价房，力度从6、7月份的“买就送”到了“直跳”，个别楼盘直接降价，价格每平米下降1000-4000元不等，折扣则突破9折，甚至最低打到6.6折。
北京国企天鸿地产率先于7月29日掀起“直跳”旋风，在门户网站公然打出广告——让房价回到两年前！天鸿旗下位于北京东五环外的万象巴德公寓，3期新盘每平米从此前的13000元降至8960元，每平米直降4000元，价格已降到2007年初水平。
随后主要地产网站都在显著位置列出北京特价房源信息，诸如“现价均价下调2000”、“直降3200元/平米”、“最高降价18万”的广告信息蜂拥而至。
而降价风潮已经不仅限于五环外的近郊和大户型，开始波及四环内，甚至二环部分楼盘价格也开始松动。最新开盘的中信诚，地处菜市口东南角，未来地铁7号线和4号线将在此处交叉汇集。但目前适逢房地产盘整时期，生不逢时的中信城仅以均价每平米18500元低价入市。之前南二环已经开盘的同类型楼盘最低均价也达到21000元/平米，周边的西绒线胡同26号，起价34000元/平米，均价达40000元/平米，中信城低于周边达21500元/平米。
近日，崇文门附近的国瑞城、富贵园两大楼盘，也联手举办“夏日超值大礼包”促销活动，推出了最低折扣7折以下的限量特价房等优惠措施，并成为北京首家最低折扣突破7折的在售楼盘。
明降升级
而在各大楼盘的业主论坛中，无数业主都在担心和不满新开楼盘降价导致自己手中已有房产的缩水，并叫喊着如何向降价开发商讨回此前的多付款。
在万年花城的业主论坛，有业主爆出个别新推特价楼盘降价幅度每套达40万，而天鹅湾新推特价房，其中一栋大户型，降价幅度接近80万。
“我买的保利百合花园的房，当时选了一套南北通透的，每平米16500元买的，可我最近从售楼处获悉，同类型的房目前报价每平米15000元，目前保利还在做一些迎奥运打折活动，每套房还能再降价1万元左右。”保利百合花园一业主说，据了解，他正在联系别的业主，希望能让保利百合花园给前期购房者送装修，以平衡目前降低的房价。
“主要周边有新项目低价入市，给我们带来了很大的销售压力。”一知名楼盘销售负责人告诉记者，因去年先期入市的楼盘售价较高，目前面对降价，最担心会给公司前期项目带来恶果。
“但撑下去很难，销售形势确实不好，目前的楼市，确实有个别楼盘在直接降价了，而已经不仅仅限于7月份以前花样翻新的促销了。”该负责人告诉记者。 [page]
而在今年年初，面临房地产市场进入回调的局势，尽管银行收紧银根，但开发商们仍在坚持，不肯降价；但进入第二季度，许多开发商眼看政府态度坚决，一方面贷款无门，一方面资本市场融资难以获批，更重要的是购房者进入观望中，陷入资金链紧张状况中的开发商们不得不花样百出。当时北京各个楼盘项目都开始不同程度地展开促销活动，如买房送车、送旅游、送车位甚至买房送房，希望能够回笼资金缓解资金链问题，但促销攻势下，北京楼市并未出现往年的购销两旺。
而据统计，7、8月份，京城入市新盘无论环比还是同比仍出现大幅度下降。奥运会作为空前的体育盛会，必定会分散人们对楼市的注意力，8月楼市供需双双观望，新开盘项目数量大减。购房者观望现象将会继续导致签约量的走低，甚至更低。
而此时，部分无力支撑的开发商终于松动了一直拉紧的价格底线，开始了真枪实弹的降价。
“北京楼市量价齐跌已经是不争的事实，从目前北京市的楼市来看，8月的价格已经比今年年初的价格跌去了10%-15%。”李文杰指出。
降价难触6000元/？評成本
北京的房价终于下降了！这对众多无力购房者无疑是一件值得庆贺的事情，而对一些开发商来说，在推出特价房时，也纷纷声称赔本出售，降价是否真的触动了开发商的利润空间？还是仅仅触动了其暴利空间？
李文杰认为，在2008年上半年，楼市跌去的部分还只是业主利润的部分，但是到了下半年，当前价格下跌已经开始令卖房人赔本出售了，这种情况的出现无疑是成交量长期低迷造成的结果。
“房子每平米的成本基本上在1000-6000元/平米之间，越是大型的开发商，其开发成本就越低。”上述地产人士告诉记者，目前的降价，只是小幅调整，远远没有触及到开发商的利润空间。如此看来，开发商的利润空间还远没有触及。
该人士告诉记者，目前开发商最发愁的是银行贷款难的问题，许多开发商当时拿地都是空手套白狼，利用银行贷款作为启动资金，随后再循环贷款，以便于每个月偿还利息，但目前银行收紧银根，导致部分开发商资金链出现问题，开发商的利息偿还随之出现问题。
“但开发商宁愿将房屋折价抵押给民间信贷机构以获取资金，也不愿意降价，开发成本低，使他们即使押房也有利可图。”该人士告诉记者，这是房地产商能够死撑着不降价的根本原因。而因为民间信贷机构利息较高，将会分去开发商的暴利，更多开发商目前仍在寻求各种办法从银行贷款。
下半年仍要降价
尽管部分开发商松动了价格底线，但更多的开发商还希望能死撑着不降价。
据记者了解，有不少开发商取消了8月的销售计划。“既然市场低迷，不如给员工放暑假，将销售计划安排在金九银十。”一位地产商认为，北京仍然存在较强的刚性需求，如果坚持到9月份，购房者可能会结束观望。
实际上，目前虽然许多楼盘推出了特价盘，但记者在踩盘时了解到，因为不少楼盘的特价仅限于部分尾盘，并针对VIP客户，许多购房者仍然难以买到如愿的特价房。
富贵园虽然声称推出了最低折扣7折以下的限量特价房，但据记者了解，其仅有三四套一楼的特价房，130平米送70平米地下室和60平米花园，原价25000元/平米，送后相当于7折17000元/平米。保利地产一位负责人指出，2008年下半年楼市整体市场平稳，局部地区有升有降，局部地区在2007年存在开盘价格过高的情况，目前仍有降价空间。
李文杰则认为，目前北京楼市的成交量比2006-2007年的平均月成交量少50%以上，北京市购房投资者所占购房人中的比重或许超过40%甚至更多，这一轮的回调始于成交量，始于挤掉投资者的泡沫，因此按照这个估计，楼市当前的10%-15%的调整是不够的，到年底前，应该还有10%的减价空间。至于明年的楼市，应该更多的关注经济整体的上升幅度，如果今年价格一次调整到位，2009年可以预见将会平稳发展，如果今年仍未调整到底，那么2009年这种调整将还会持续。 [page]
“按照开发商的成本和目前房价计算，如果真要挤掉开发商的暴利，房价至少还需要降两年，但这要看政府的决心，是不是真要去动开发商的奶酪。”上述地产行业人士告诉记者。
调 查
二手房顶不住了
本报记者 王冰凝 北京报道
当京城一手楼市面临“寒冬”，降价回款之际，二手房市场各家中介公司的日子也一样不好过，从今年7月起，北京市场二手房交易价格也出现了今年以来的首次下跌。这迫使二手房中介公司一方面缩减门店、裁减员工以节流，同时也开始走出传统的二手房业务，尝试在一手房代理领域分得一份羹。
二手房成交价格略降
在北京的新房供量以及成交量持续缩减的背景下，7月份，北京市场二手房交易价格也出现了今年以来的首次下跌。
根据21世纪不动产监测数据显示，7月北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降了10.9%，成交价格下跌3.6%。
“挂牌价格并没有下降，主要是成交价格有所下滑。”华亮经纪相关负责人告诉记者，随着一手房不断促销降价，北京二手房业主信心不断动摇，甚至使某些业主产生了恐慌的心理，导致成交价格开始小幅下滑，少数物业成交价格甚至出现了幅度较大的下调。
据该负责人介绍，有一位客户在CBD商圈有一套房，去年原本可以205万售出，但该客户没有及时出手，随后该区域房价一直有下跌趋势，加上该客户心理素质较差，眼看房子从去年挂牌到今年上半年，一直没有售出，客户担心房价不断下跌，即从5月份开始不断在看房过程中给意向购房者下调房价，最后竟以185万元将该处物业转手。
“北京二手房价格一向比一手房抗跌，目前一手房降价，二手房价格也小幅回落，短期内北京房价下调趋势已在所难免。”京展担保地产分析师戴晓光认为。
二手中介公司 分羹一手楼盘
眼看二手房市场行情惨淡，京城一些二手房中介公司开始尝试代理一手楼盘，希望在此市场领域中分得一杯羹。
据记者了解，目前大小经纪公司都开始涉足一手楼盘的代理，或者与开发商合作，共享资源。
“以前楼市景气的时期，开发商大都不愿意理睬经纪公司，因为当时房子卖得很好，他们不需要我们的资源，而我们帮他们卖房子还要拿他们的返点，但现在很多开发商开始和我们联系合作，以便共享客户资源。”华亮经纪相关负责人告诉记者。
戴晓光则告诉记者，因为一手楼盘和二手房交易均不景气，担保公司的业务也受到极大影响，一些担保公司也开始做起了售楼业务，通过利用自身拥有的投资客户资源，与开发商合作，将其运用到一手楼盘的销售中，以拓展业务。
个 案
“找业务员就会有折扣”
本报记者 王冰凝 北京报道
“如果你有意愿购买，户型130多平米的房，可以给你算到12000元/平米。”8月21日，在电话中，万年花城的售楼人员告诉李女士。
李女士较早看中万年花城的房，但因为价格从开盘时的均价4500元/平米直奔15000元/平米，李女士一直没有舍得出手。近日，李女士在网上看到万年花城楼盘价格开始做特价，忍不住前来咨询。
万年花城位于北京花乡，占地82公顷，总建筑面积约200万平米，作为紧邻北京西南三环的领袖大盘，名盘效应引领该盘近年来价格上涨迅猛。
进入8月份，因为楼市持续低迷，北京多个楼盘挖空心思以奥运为由头，纷纷推出特价房。“中国每产生1块金牌，开发商通过焦点房地产网发布4套特价房，普遍低于市场价两成。”超过20个楼盘加入了焦点房地产网的该项特价房活动。这些楼盘包括万年花城、欧郡香水城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、天鸿东润枫景 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、天鹅湾、东外公馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、孔雀城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、保利西山林语 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）、纳丹堡 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)（查看地图）和橡树湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)（查看地图）等。 [page]
其中万年花城特价房价格从15000元/平米降到12000元/平米，每套房差不多降价40万元不等；东润枫景几乎所有户型降价20万到50万不等；天鹅湾因为是大户型，最大的一套特价房降价接近80万。
这些借奥运为由头降价的楼盘引起众多老业主的不满。万年花城一位业主甚至发帖呼吁：“救救我们万年的业主！救救我们的房子！房子降了40万？断供还是退房？”并要求开发商要不送家具电器，要不退房，要原款退房。
“正是担心以前的老业主难以平衡，所以目前很多开发商尽管销售业绩很差，但也不敢轻易降价。”万年花城一售楼人员告诉记者。
记者于8月20日分别联系了万年花城、天鹅湾等楼盘的售楼处，相关人士均称已经退出焦点房产网的特价房活动。
但8月21日，意向购房者李女士仍从万年花城一售楼人员处证实，目前意向客户通过业务员买房，仍有许多户型可以享受特价折扣，即每平米直降3000元，均价12000元/平米。
据记者了解，目前许多楼盘售楼处虽然对陌生客户声称没有特价房，以避免因为降价消息引起老业主的退房或者断供。但实际上售楼处将折扣和特价房直接下放到业务员手中，给一些VIP客户或者意向客户相应的折扣，从而更容易在目前淡季下将尾盘出手。
“现在表面上还是僵持，但有部分楼盘开始对VIP客户和意向客户降价了，是真的降价。”一楼盘售楼人员告诉记者，为了避免影响老业主的情绪，许多楼盘降价并没有大肆宣传，就算找奥运会为由头，也不敢大力推广。
但该人士认为，很多楼盘的降价可能会持续下去，找业务员就会有折扣，主要是近期新开盘的楼盘价格压低了，严重影响了2007年和2008年初入市的楼盘的销售，当时的开盘价比较高。
