购房合同里埋下伏笔 “送阁楼”变成卖阁楼

四川省江油市一楼盘的部分业主日前向本报记者反映，当初购房时，售楼人员承诺送阁楼，开发商交房时这一承诺却变为乌有，导致业主实际购房面积比合同约定面积多近20平方米。这时，业主才发现，开发商在购房合同里早已埋下伏笔，将业主套牢。“免费阁楼”竟要收费 业主徐女士对本报记者介绍说，2006年，她看中了由四川省江油顺辉投资集团有限公司（以下简称顺辉公司）开发的顺辉花园城的房子。最初，售楼人员口头承诺，如果买顶层的房子可赠送一个阁楼，即屋顶和饭厅之间的一个夹层，并称阁楼可以当卧室、书房用，能省1万多元钱。于是，徐女士购买了23幢3单元6层即顶层的商品房，合同面积为120．8平方米，并办理了购房按揭手续。 2007年6月30日，在合同约定的交房时间许女士接到顺辉公司通知，要求再补交19．9平方米的购房款，才能拿到新房钥匙，理由是阁楼层高2．2平方米的部分要计算面积，其所购房屋面积变成了141．7平方米。“阁楼不是免费赠送吗？”许女士提出了质疑。顺辉公司告诉她，公司没有承诺过送阁楼，售楼人员的个人行为与公司无关。后来，顺辉公司将补交的房款“优惠”为1万元。许女士认为受到欺骗而拒绝补交，因此至今没能拿到新房钥匙。 据了解，顺辉花园城涉及阁楼的购房者有60多位，10月21日，接受本报记者采访的5位购房者表示，他们当初是冲着“免费阁楼”才买的顶层房屋。业主周女士说，她曾要求把送阁楼的条款写进合同，售楼人员称合同是标准格式，没办法写。当顺辉公司要求补交房款时，周女士感到惊讶，提出不要阁楼。顺辉公司表示不行，“阁楼是设计在你屋里的，你不要谁要”。“这不是强买强卖吗？”周女士对记者说。业主被购房合同“套牢” 由原建设部和国家工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》示范文本第5条对“面积确认及面积差异处理”进行了约定，当合同约定面积与产权登记面积有差异时，有两种解决方式。第一种方式是自行约定，第二种方式是“正负3％”，即“面积误差比绝对值超过3％时，买房人有权退房”，“买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房人补足；超出3％部分的房款由出卖人承担，产权归买受人”。 在两种解决方式中，第二种对业主有利。顺辉公司在与购房业主签订的合同中约定是“第一种方式进行处理”，其具体内容是由开发商填写的“以产权登记机关核定面积为准，按预售单价计算多退少补”。顺辉公司告诉许女士等业主，要求补足房款的面积正是办理产权登记的面积。 不仅如此，在顺辉公司提供的合同第7条“买受人逾期付款的违约责任”中，开发商统一填写的是，“签订本合同后，如果买受人要求退房，则买受人所交房款将作为违约金全部收归卖方所有”。 合同面积是开发商自己算的 10月30日，本报记者从江油市规划和建设局了解到，许女士等业主购买的阁楼经过了建设部门综合验收，阁楼是规划设计时就有的，建设中没有变更过关于阁楼的设计。 顺辉公司办公室主任伍某在接受本报记者采访时，出示了顺辉花园城的《房屋面积测绘报告书》，以证实投诉业主购买房屋的实际面积是140平方米左右，而不是合同约定的120多平方米。然而，记者从江油市房管局行业股查询到，顺辉公司当初到该局备案的《顺辉花园城定价表》上的业主的房屋面积是120．79平方米。 未经过规划设计变更的同一套房屋，为什么两者相差近20平方米？合同约定的面积是如何计算出来的呢？伍某就此解释说，合同约定面积是顺辉公司根据设计图纸大概测算出来的，因为不知道阁楼算不算面积，当初在测算时就没有计算面积。而按照后来房屋测绘公司的规范测绘，层高大于2．2米的部分必须计算面积，所以才有这样大的面积误差。 中国消费网四川频道法律顾问何佳林认为，按照城乡规划法律法规规定，开发商建房必须取得规划许可证，规划许可证实际就是对设计图纸的一种行政许可，商品房预售面积是根据房屋设计图，严格按照房屋面积计算规范概算出来的，不是开发商随便计算得来的。如果规范运作，预售面积和实际面积差别不应该如此大。房屋预售面积对认购人非常重要，面积误差过大，不仅会影响房屋的户型结构甚至使用功能，而且会造成房屋总价款增幅较大，会增加认购人的付款压力。 开发商的格式合同显失公平 四川省消费者协会有关人士认为，虽然合同约定了房屋面积误差实行多退少补的处理办法，但是这是开发商单方面制定的格式合同，没有充分尊重消费者的自主选择权、公平交易权，显失公平。按照《合同法》规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”；“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。 针对上述纠纷，四川省消协人士表示，消费者在签订购房合同时要与开发商明确约定能够承受的面积误差，对不能承受的面积误差，要约定一个公平、合理的解决办法。●相关链接南宁将商品房预售面积测算纳入管理范围 为规范商品房预售行为，广西南宁市房产局今年初向各房地产开发企业、房产测绘单位下发了《关于加强商品房预售面积测算管理的通知》，正式将商品房预售面积测算纳入房产测绘成果管理范围。 《通知》要求开发商在进行商品房预售面积测绘时，首先要委托具有资质的测绘公司进行测算，形成测绘成果报告后由开发商组织验收，经开发商验收后的测绘成果才能向房产主管部门申请备案，通过备案的房产测绘成果方可用于办理《商品房预售许可证》。其中，测绘成果报告必须包括计算过程、分摊的方法等内容。 为保证测绘成果报告的准确性，杜绝测绘公司的弄虚作假行为，《通知》特别强调，商品房预售面积测算成果一经备案，不得随意更改。