最近，张英擅自卖房将一家三口卷入了一场离奇纠纷。
张英与丈夫李某经过多年打拼，从银行贷款购置了一套大房子，产权人为一家三口。眼看生活条件好转，感情却日渐疏远，两人签署了《夫妻财产约定》并经公证。《约定》明确了房屋属张英和李某的份额归张英一人所有，属儿子的份额在其年满18周岁以前由张英监管，剩余未归还的贷款由张英个人承担。但因张英不符合银行借款人之条件，最后，未办理产权变更手续。
2008年，两人最终通过法院离婚。其实在离婚前，张英瞒着丈夫通过某中介公司将房屋卖给了黄忠且未出示《夫妻财产约定》，黄忠急吼吼想买房，虽其他房屋产权人未到场，加之中介公司口头承诺可操作，便草率签下合同，并向张英支付了首付款人民币25万元及定金20万元。不想事后房子竟无法进行产权变更，已支付的定金也被张英挥霍一空。黄忠只得诉至法院，要求张英一家三口共同返还购房款及双倍定金共计人民币65万元。
张英与黄忠签署的《房屋买卖合同》是否有效?李某与儿子承担连带返还房款责任吗?黄忠该如何挽回损失?
【律师意见】
上海沪家律师事务所律师 付忠文
依据《婚姻法》第十九条之规定，张英与李某签署的《夫妻财产约定》属婚内财产约定，对双方具有法律约束力，但该《夫妻财产约定》仅具有“相对性”，并不具有对外公示力。另本案中张英与黄忠签订的《房屋买卖合同》属于效力待定的合同。《物权法》规定了“不动产物权的变更以登记为准”，张英在未办理相关产权变更登记的情况下并不享有对该房屋的完全处分权。而无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或事后未取得处分权的，该合同无效。就本案而言，若李某对张英的出售行为进行追认，则该合同有效，否则该合同无效，定金无需双倍返还。
本案中，李某与儿子也无需向黄忠承担连带返还房款责任。黄忠在与张英签署《房屋买卖合同》时，明知该房屋为张英一家三人共有，且签署该合同时李某并不在场，但仍然向张英给付房款，轻信张英承诺已得到李某同意，其本身未尽到谨慎审查的义务，存在过错，故对合同无效及房款损失应承担相应的法律责任。同时鉴于李某及儿子未向黄忠收取房款且也未从张英处收取房款，故依据权利义务相对等的原则，应由张英一人承担返还钱款义务。
本案中，因合同无效，虽然黄忠无法依据定金罚则获得赔偿，但张英还是应当全额退还已收取的首付款及定金，鉴于张英已将该款项挥霍一空，因此，黄忠可以采取财产保全方式对系争房屋向法院申请查封，以此保护自己的合法权益，若日后张英不归还房款，则可以申请法院对系争房屋进行拍卖。
购买房屋时，购买人应当认真审查出售人的身份信息及房屋产权情况，不要轻信中介公司承诺，以免因自己的轻信行为像本案中的黄忠一样“赔了夫人又折兵”。
