原告、被告原系同事关系，后确立恋爱关系。2007年，双方商议共同出资在成都市某楼盘购买一套住房，拟作结婚之用。2007年8月16日，以被告名义购买了房屋一套，并于2007年9月5日在当地农村信用合作社办理了按揭贷款。
2008年，被告拟出国留学，双方终止恋爱关系。2008年7月5日，双方对共同投资购买的上述住房进行了处分，并签订了《协议》。《协议》载明，截止2008年7月，双方共投入206000元，其中原告出资130000元，被告出资76000元;被告放弃该房屋所有权，该住房归原告所有;下欠的银行按揭借款由原告继续偿还(通过被告与银行签订的《个人购房担保借款合同》指定的还款账号还贷);被告在该房屋产权证办理后90天内将所有权过户到原告名下;产权过户后15个工作日内，原告返回被告前期投资76000元。
《协议》签订后，原告每月按时将应当偿还银行的款项转入被告与按揭银行签订的《个人购房担保借款合同》指定的还款账号，但被告至今未履行其办理该房屋过户登记手续的义务，且下落不明。
原告起诉要求办理房屋过户手续。因被告下落不明法院通过公告送达方式送达法律文书。
本案的诉讼标的物房屋，以本案被告名义与按揭银行办理了按揭贷款，在借款未予偿清前，该银行对该房屋享有抵押权。
基于按揭银行对诉讼标的物享有抵押权，原告与被告就该房屋所产生的所有权纠纷与按揭银行有直接的因果利害关系，案件的处理结果与农商银行具有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，经原告申请，法院同意将该银行追加为本案的第三人。
庭审中，原告表示愿意并要求立即将按揭借款提前清偿。按揭银行表示，按揭借款可以提前全部清偿，但必须是被告本人亲自或被告授权的人与其办理相关手续，这是其银行管理上的要求，如今被告下落不明，他们也没办法，故不同意原告清偿债务。
【争议焦点】：
受让人代为清偿债务消灭抵押权是否必须经过抵押权人(债权人)和抵押人(债务人)的同意?
【法院判决】：
因该房屋抵押登记至今尚未消除，抵押权未消灭，一审判决确认原被告签订的《协议》有效，但驳回原告要求办理过户登记手续等其他诉讼请求。
【律师解析】：
根据《物权法》第191条第二款规定，首先，《物权法》既保护抵押权人的合法权益，也保护买受人的合法权益。
第二、抵押权人的合法权益的核心本质并非抵押权本身或及抵押财产所有权本身，而是抵押权背后所保护的债权。财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值才能实现，以交换所得的价款偿还债务，以消灭抵押权。
第三、抵押物物权转移，只要物权是合法有效，转移不损害国家、社会和他人利益就可以了，受让人代为清偿债务消灭抵押权，对债权人的权益不会带来实质的影响，故不需要债权人同意。这是社会主义市场经济促进市场交易、鼓励交易的要求。
第四、“受让人代为清偿债务消灭抵押权”，此一民事行为的主体为受让人与抵押权人，而非抵押人，无须抵押人(债务人)同意或参与。
第五、受让人代为清偿债务，抵押权人的权益能够得到充分的保护，没有理由也没有法律依据不予以接受。
政策法规：
《物权法》第191条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
