一、行政审批内容
中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商投资企业的设立及变更。
二、 设立行政审批的法律依据
(一)《中华人民共和国中外合资经营企业法》(全国人民代表大会2001年3月15日第二次修正，国家主席令第48号公布)
(二)《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》(国务院2001年7月22日修订)
(三)《中华人民共和国中外合作经营企业法》(全国人民代表大会常务委员会2000年10月31日修正，国家主席令第40号公布)
(四)《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》(1995年8月7日国务院批准，1995年9月4日原外经贸部发布)
(五)《中华人民共和国外资企业法》(全国人民代表大会常务委员会2000年10月31日修正，国家主席令第41号公布)
(六)《中华人民共和国外资企业法实施细则》(国务院2001年4月12日修订，2001年4月12日国务院令第301号公布)
(七)《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日全国人民代表大会常务委员会修订，国家主席令第42号公布)
(八)其他相关法律法规
三、行政审批数量及方式
无数量限制
四、行政审批条件
(一)《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第四条规定，“申请设立合营企业有下列情况之一的，不予批准：(一)有损中国主权的;(二)违反中国法律的;(三)不符合中国国民经济发展要求的;(四)造成环境污染的;(五)签订的协议、合同、章程显属不公平，损害合营一方权益的。”
(二)《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》第二条规定，“在中国境内举办中外合作经营企业，应当符合国家的发展政策和产业政策，遵守国家关于指导外商投资方向的规定。” 第九条规定，“申请设立合作企业，有下列情形之一的，不予批准：(一)损害国家主权或社会公共利益的;(二)危害国家安全的;(三)对环境造成污染损害的;(四)有违反法律、行政法规或者国家产业政策的其他情形的。”
(三)《中华人民共和国外资企业法实施细则》第五条规定，“申请设立外资企业，有下列情况之一的，不予批准：(一)有损中国主权或者社会公共利益的;(二)危及中国国家安全的;(三)违反中国法律、法规的;(四)不符合中国国民经济发展要求的;(五)可能造成环境污染的。”
五、申请材料(设立及主要变更事项)
(一)中外合资(合作)经营企业的设立[page]
1、设立中外合资(合作)企业的申请书;
2、所在区(市)县商务部门的转报意见;
3、合资各方共同编制的可行性研究报告，并附送项目核准部门的审查同意的文件;
4、合资各方法定代表人或其授权代表签署的合资企业合同和章程(原件一式五份);
5、合资各方委派出任合资企业董事长、副董事长、董事、监事人员名单及其身份证明复印件;
6、合资中方的营业执照及法人身份证明;境外投资者注册登记证明、资信证明及法定代表人的有效证明文件，其主体资格证明或身份证明需提交经所在国家公证机关并经我国驻该国使(领)馆的认证文件;
7、工商部门出具的《企业名称注册登记核准通知书》;
8、如需进口设备，应提供进口设备清单(设备名称、规格、数量、价格);
9、如由被授权人签署上述任何一项文件的，需提供投资者法定代表人的授权委托书(原件);
10、租房协议及其产权证明复印件;
11、法律文件送达授权委托书;
12、审批机关要求报送的其他材料。
(二)外资企业的设立
1、设立外资企业的申请书(由投资者法定代表人或其授权人签署);
2、所在区(市)县商务部门的转报意见;
3、《在中国设立外资企业申请表(代可行性研究报告)》(由投资者法定代表人或其授权人签署)(申请表可从网上下载);
4、外资企业章程(由投资者法定代表人或其授权代表签署，原件一式五份);
5、外资企业法定代表人及董事会人员名单、监事会人员名单及其身份证明复印件;
6、投资者主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件，应经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使(领)馆认证，资信证明。
7、工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》;
8、如需进口设备，应提供进口设备清单(设备名称、规格、数量、价格);
9、如由被授权人签署上述任何一项文件的，需提供投资者法定代表人的授权委托书(原件);
10、租房协议及其产权证明复印件;
11、法律文件送达授权委托书;
12、审批机关要求报送的其他材料。
(三)外国投资者并购境内企业
1、股权并购
(1)被并购境内公司依法变更设立为外商投资企业的申请书;
(2)区(市)县商务部门的转报文件;[page]
(3)被并购境内有限责任公司股东一致同意外国投资者股权并购的决议，或被并购境内股份有限公司同意外国投资者股权并购的股东大会决议;
(4)并购后所设外商投资企业的合同、章程(原件一式五份);
(5 )外国投资者购买境内公司股东股权或认购境内公司增资的协议;
(6 )被并购境内公司最近财务年度的财务审计报告;
(7)外国(地区)投资者的身份证明文件或开业证明、资信证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件应经所在国公证机构公证，并经我国驻该国使(领)馆认证;
(8)被并购境内公司所投资企业的情况说明;
(9)被并购境内公司及其所投资企业的营业执照(副本);
(10)被并购境内公司职工(包括退休人员)安置计划、工会通过文件;
(11)被并购境内公司资产评估报告，如涉及国有资产，应提交国资管理部门核准或备案有关文件;
(12)外国投资者的基本情况，在华的投资情况，及在相关市场的表现情况说明;
(13)被并购境内公司的相关市场表现情况及所投资企业的情况说明;
(14)被并购境内公司原章程;
(15)并购当事方就有关债权债务处置达成的协议;
(16)法律文件送达授权委托书：
(17)董事会、监事会成员委派书及身份证明;
(18)审批机关要求报送的其他材料。
2、资产并购
(1)区(市)县商务主管部门的转报意见;
(2)外商投资企业设立申请书;
(3)境内企业产权持有人或权力机构同意出售资产的决议;
(4)拟设立的外商投资企业的合同、章程(原件一式五份);
(5)拟设立的外商投资企业与境内企业签署的资产购买协议，或者，外国投资者与境内企业签署的资产购买协议;
(6)被并购境内企业的章程、营业执照(副本);
(7)被并购境内企业通知、公告债权人的证明以及债权人是否提出异议的说明;
(8)投资者主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件，应经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使(领)馆认证，资信证明。
(9)被并购境内企业职工(包括退休人员)安置计划、工会通过文件;
(10)并购当事方就有关债权债务处置达成的协议;
(11)被并购境内公司资产评估报告，如涉及国有资产，应提交国资管理部门核准或备案有关文件;[page]
(12)并购当事人关于并购各方是否存在关联关系的说明;
(13)出售资产的境内企业向债权人所发通知及在全国发行的省级以上报纸公告的有关证明文件;
(14)法律文件送达授权委托书：
(15)审批机关要求报送的其他材料。
(四)外商投资企业股权变更(包括股权质押)
1、转股后不改变外商投资企业性质
(1)申请书;
(2)企业权力机构决议;
(4)转让方与受让方签订的并经其他投资者签字的股权转让协议;
(5)投资者主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件，应经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使(领)馆认证，资信证明。
(6)验资报告;
(7)如涉及中方国有股权的转让或国有资产的作价投入，需有对股权价值或拟投入资产评估的报告以及国有资产管理部门的备案证明;
(8)批准证书正副本原件及营业执照副本复印件;
(9)新任董事的投资者委派书;
(10)转股后新组成的企业董事会成员名单;
(11)合同、章程修正案(原件各一式五份);
(12)法律文件送达授权委托书;
(13)若有授权代表签字的，应提供委托书;
(14)审批机关要求报送的其他材料。
2、转股后变为内资企业
(1)申请书;
(2)企业权力机构决议;
(3)转让方与受让方签订的并经其他投资者签字的股权转让协议;
(4)投资者主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件，应经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使(领)馆认证，资信证明。
(5)验资报告;
(6)如涉及中方国有股权的转让或国有资产的作价投入，需有对股权价值或拟投入资产评估的报告以及国有资产管理部门的备案证明;
(7)批准证书正副本原件及营业执照副本复印件;
(8)若有授权代表签字的，应提供委托书;
(9)法律文件送达授权委托书。
3、股权质押
(1)申请书;
(2)企业董事会及其他投资者关于同意出质投资者将其股权质押的决议;
(3)出质投资者与质权人签订的质押合同;
(4)出质投资者的出资证明书;
(5)由中国注册的会计师及其所在事务所为企业出具的验资报告;[page]
(6)如涉及中方国有股权的质押，需有对股权价值的资产评估报告以及国有资产管理部门的备案证明;
(7)批准证书正副本原件及营业执照副本复印件;
(8)合同、章程修正案(原件各一式五份);
(9)法律文件送达授权委托书;
(10)审批机关要求报送的其他材料。
(五)外商投资企业经营期限变更
1、申请书;
2、企业权利机构决议;
3、投资者主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件，应经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使(领)馆认证，资信证明。
4、董事会成员、监事委派书及身份证明复印件;
5、若有授权代表签字的，应提供委托书;
6、验资报告;
7、 经中国注册会计师审验的企业上年度财务报表;
8、批准证书正副本原件及营业执照副本复印件;
9、企业合同、章程修正案(原件一式五份);
10、法律文件送达授权委托书;
11、审批机关要求报送的其他材料。
备注：企业应在经营期限届满的180天前提出申请。
(六)外商投资企业名称及法定地址变更
1、申请书;
2、企业权利机 构决议;
3、企业申请名称变更的，应提供工商行政管理部门的企业名称变更核准通知书;
4、投资者主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件，应经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使(领)馆认证，资信证明。
5、材料中若有授权代表签字的，应提供授权委托书;
6、合同、章程修正案(原件各一式五份);
7、外商投资企业批准证书正副本原件、营业执照副本复印件;
8、法律文件送达授权委托书。
9、租房协议及产权证明复印件;
10、审批机关要求报送的其他材料。
(七)企业增加注册资本和投资总额
1、申请书;
2、企业权利机构决议;
3、投资者主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件，应经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使(领)馆认证，资信证明。
4、若有授权代表签字的，应提供委托书;
5、增资各方资信证明;[page]
6、验资报告;
7、经注册会计师审计的企业上年度财务报表;
8、合同、章程修正案(原件一式五份);
9、批准证书正副本原件、营业执照副本复印件;
10、法律文件送达委托书;
11、审批机关要求报送的其他材料。
(八)企业减少注册资本和投资总额
1、申请书;
2、企业权利机构决议;
3、截止申请减资日期前30日内的资产负债表;
4、企业财产清单;
5、企业债权人名单(须由中国注册会计师验证);
6、若减资涉及投资者股权发生变更的，应提供股权变更协议;
7、外商投资企业批准证书正副本原件、营业执照副本复印件;
8、验资报告;
9、 投资者主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明，其中外国投资者的主体资格证明(包括法定代表人证明)或身份证明文件，应经所在国家公证机关公证并经我国驻该国使(领)馆认证，资信证明。
10、材料中若有授权代表签字的，应提供授权委托书;
11、合同、章程修正案(原件各一式五份);
12、法律文件送达授权委托书;
13、审批机关要求报送的其他材料。
(九)企业经营范围变更
1、申请书;
2、企业权利机构决议;
3、可行性研究报告;
4、 验资报告;
5、投资者法定代表人或其授权代表签署的合同、章程修改文书(原件各一式五份);
6、若有授权代表签字的，应提供授权委托书;
7、外商投资企业批准证书正副本原件、营业执照副本复印件;
8、法律文件送达授权委托书;
9、审批机关要求报送的其他材料。
(十)外商投资企业合并与分立
1、合并的公司。公司吸收合并，由接纳方公司作为申请人，公司新设合并，由合并各方协商确定一个申请人。
(1)各公司法定代表人签署的关于公司合并的申请书和公司合并协议;
(2)各公司最高权力机构关于公司合并的决议;
(3)各公司的合同、章程;
(4)各公司的批准证书和营业执照复印件;
(5)由中国法定验资机构为各公司出具的验资报告;
(6)各公司的资产负债表及财产清单;
(7)各公司上一年度的审计报告;
(8)各公司的债权人名单;
(9)合并后的公司合同、章程(原件一式五份);[page]
(10)合并后公司最高权力机构成员名单;
(11)公司与中国内资企业合并的，申请人还应向审批机关报送拟合并的中国内资企业已投资设立企业的营业执照复印件;
(12)法律文件送达授权委托书;
(13)审批机关要求报送的其他材料。
2、分立的公司
(1)公司法定代表人签署的关于公司分立的申请;
(2)公司最高权力机构关于公司分立的决议;
(3)因公司分立而拟存续、新设的公司(以下称分立协议各方)签订的公司分立协议;
(4)公司合同、章程;
(5)公司的批准证书和营业执照复印件;
(6)由中国法定验资机构为公司出具的验资报告;
(7)公司的债权人名单;
(8)公司的资产负债表及财产清单;
(9)分立后的公司合同、章程(原件各一式五份);
(10)分立后的各公司最高权力机构成员名单;
(11)因公司分立而在异地新设公司的，公司还必须向审批机关报送拟分立公司的所在地审批机关对因分立而新设公司签署的意见;
(12)法律文件送达授权委托书;
(13)审批机关要求报送的其他材料。
(十一)外商投资企业提前终止
1、申请书;
2、企业权力机构决议;
3、企业批准证书正副本原件;
4、企业营业执照副本复印件;
5、验资报告;
6、经注册会计师审验的企业上年度财务报表;
7、法律文件送达授权委托书;
8、审批机关要求报送的其他材料。
六、申请表格
七、行政审批受理机关
区(市)县商务局、市商务局
八、行政审批决定机关
区(市)县商务局、市商务局、省商务厅、国家商务部。
备注：1、凡投资总额3000万美元以下(不含3000万美元)的国家鼓励类项目，由拟设立公司所在地区(市)县审批机关审批。
2、投资总额3000万美元以上(含3000万美元)的外商投资企业，转报上级机关审批、备案。
3、根据法律、行政法规和部门规章的规定，应由商务部审批的特定类型或行业的外商投资企业，转报商务部审批。
4、外商投资企业向其原审批机关申请变更事项。
九、行政审批程序
(一)咨询：市政务服务中心商务局咨询电话 86917509
(二)接件：申请人向市政务服务中心市商务局窗口提交申请材料，窗口工作人员受理相关材料。[page]
(三)受理：市商务局审批工作人员对材料进行审查，对申请材料不符合规定要求的，通知申请人补正。
(四)办理：市商务局审查合格后出具批文。
(五)办结取件：经办人通知申请人到政务中心市商务局窗口领取批文。依法应当报送上级机关的，由申请人持转报文件向上级机关申请。
十、行政审批时限
法定时限：45日-90日
承诺时限：10个工作日
十一、行政审批证件及有效期
中华人民共和国外商投资企业批准证书
中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书
十二、行政审批的法律效力
外商投资企业的申请经审批机关批准后，应当在收到批准文件(证书)之日起30天内向工商行政管理机关申请登记，满30天未向工商行政管理机关申请登记的，外商投资企业批准证书自动失效。
十三、行政审批收费
十四、行政审批年审或年检
部门联合年检，每年3月1日至6月30日。
随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流， 近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发 展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后 运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
一、商业方案设计
商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过 市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设 定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：[page]
(一)立地选项
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细 而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这 就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学
分析。
定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对 项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：
1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发 展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
(二)商业规划
商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、 餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设 计或想当然的进行空间的限定和功能划分。[page]
在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要 充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大
大增加。在建筑设计上 要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损;其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理 控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。
二、建设方案规划设计
建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。
三、商业空间装饰方案设计
在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间 环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶
梯及电梯 效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。[page]
四、商业外环境设计
商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：
外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。
外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
五、二次商业装饰设计
二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：
服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。
店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
六、商业管理模式设计
完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：
组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、
业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
七、品牌规划及招商策略设计
品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。
品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想 的目标品牌计划;其二，目标品牌退换计划;其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科 学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。[page]
招商策略是进行招商的基本原则，必须达到可行、操作性强的要求，更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求，实现合作多赢的局面。
商业地产的商业属性不同于住宅地产的使用属性，需要专业人士来把握其建筑的商业属性，并进行科学的规划设计，这样才能保证项目商业价值的真正实现。
