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卖方赖着不迁户,业主该如何追责?

第91期
导读:近年来,随着中央对房地产市场的调控新规连续出台,在有效控制房地产交易平均价格的同时,也使房地产交易,尤其是二手房买卖交易涉及的法律问题愈加复杂化、多样化。其中户口转移和房屋买卖成为人们时刻关注的话题。

因自身原因未能将户口迁出,应当承担违约责任

案情回放:李某于20133月通过房屋中介与王某签订了房屋买卖合同,并依约支付了购房款240万。双方约定:应当在该房屋所有权转移之日起 90日内向房屋所在地户籍管理机关办理原有户籍迁出手续;如因王某自身原因未如期将与本房相关的户口迁出的,应当向李某支付房屋总价款5%的违约金;逾期 超过90日未迁出的,自逾期90日起,王某应当按日计算向李某支付全部已付款万分之五的违约金。但在双方办理过户手续之后,李某曾多次联系王某将户口迁 出,但王某一直不予理会。最后法院判决认定王某应当对此承担违约责任。

案件解读:由于本案在房屋买 卖合同中明确规定了房屋户口迁出时间,对此王某一直不将户口迁出,已构成违约事实。北京现行房屋买卖合同中关于权属转移登记已明确关于户口迁移的格式条 款,其中规定了如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当承担违约责任。这里有两个具体问题需要详细解释:“与本房屋相关的户口”和“自 身原因”。“与本房屋相关的户口”是指交易房屋在出卖时全部在册户口。根据北京市现行户籍管理制度的规定,城市住宅房屋不能分户,故在册户口无论与房屋出 卖人的关系如何,只要登记在交易房屋内就属于“与本房屋相关的户口”。“自身原因”是指义务人本人主观意愿或自身可以控制因素的有机结合。我国现行户籍管 理制度中对于户口迁入的主要标准是,户口迁入人与户主具有一定的近亲属关系。因此义务人是完全可以凭自身控制解决户口迁出问题的。但我国现有户籍管理制度 透明度不高,导致户主并不能及时了解全面的户籍信息。因此,对于户口迁出纠纷处理时应当遵循公平原则处理,避免合同中义务人责任过大。

专家建议

1.双方当事人应当在合同订立时应及时充分了解交易房屋的户口现状。户口迁移的具体操作涉及有关户籍行政管理部门和户籍管理制度,由于办理户口 迁移过程中可能会发生很多无法遇见的情况,避免后期双方产生纠纷,应担再额外约定一个合理时间或发生推迟情况的处理办法,降低合同履行时的风险。特别需要 指出的是,这既不是房屋买受人的单方义务,也不是房屋出卖人的单方义务,而是交易双方均负有的一项义务。房屋买受人需要了解交易房屋的户口现状以便合理安 排户口迁入事宜;房屋出卖人需要了解交易房屋的户口现状以便准确推断自己履行相关义务的难度。
2.需要注意的是,如果在交易过程中有中介机构参与,并在相关合同中约定了中介机构负有对户口现状的审查义务,那么如因未尽到审查义务而导致履行出现障碍,中介机构对此应当承担一定的赔偿责任。

学区房出卖人不及时迁出户口,如何追责?

案情回放:甲(房屋出卖人)、乙(房屋买受人)于2012年5月7日签订房屋买卖合同,约定由乙出资420万购买甲所有的位于北京市中关村某小区内 的面积为55平方米的二居室一套,并约定了具体的付款和过户时间等细节。双方还签订了补充协议一份,其中明确约定:“乙购买甲之房屋系为乙之子办理该房屋 坐落的小区内中关村某小学(北京市重点小学)的学籍。根据海淀区教委及中关村某小学的招生规定,办理学区内入学学籍,应当符合在学区内居住(落户)三年以 上(含三年)的条件。为了使乙之子具备上述条件,甲应予2012年7月31日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续,否则甲承担根本违约责任。”合同及补充 协议签订后,乙依约支付了全部房款,甲亦依约将房屋过户至乙方名下。但直至2012年8月31日,经乙多次书面催告,甲仍未能将房屋内户口迁出。后乙起诉 要求解除合同。甲抗辩称双方履行的是房屋买卖合同,房款及过户均已办理,故不能解除。最终法院以甲逾期办理户口迁出的行为构成违约并已导致合同目的无法实 现为由,判决解除甲、乙之间的房屋买卖合同。

案件解读:买卖双方之间签订的是房屋买卖合同及其补充协议,按照交易的一般习惯判断,双方订立 合同的目的确实应当是房屋交易过户。但依据双方关于合同目的的约定,可以认定乙购买房屋是以办理孩子学籍为首要目的。双方交易的是学区房,学区房的主要功 能就是取得办理学籍的资格。而取得学籍资格的前提是将乙之子的户口及时迁入交易房屋。这种情况,符合当地具体教育政策和一般社会认知,同时也是符合我国现 阶段社会生活实践和教育环境的。甲的违约行为致使乙之子的户口不能及时迁入,从而导致合同目的无法实现。

根据《合同法》第60条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第94条有下列情形之一的,当事人可以解除合同,其中包括当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况。

学 区房的交易具有价格高、速度快等特点。根据某房地产经纪公司公布的数据统计,北京学区房均价比同地段非学区房均价高45-53%,学区房均价比上一年上涨 17.6%,而同地段非学区房均价比上一年上涨8.7%。也就是说,从均价、均价涨幅等数据均能明显说明学区房的价格优势及发展优势。学区房代表教育资源 的绝对优势,成为炙手可热的稀缺资源。

专家建议

1.要全面了解相关教育政策和环境。买受人应当在购买学区房之前充分了解近期相关政策,尽到审慎的审查、注意义务。对于学区房经常会做出区域调整,窃入学要求也会有所不同。比如有的学区房购买完之后会要求必须住满一年等,对此希望在购买学区房前做好调查,务必谨慎。

2. 将学区房附带教育利益尽量在合同中明确予以表述。学区房附带的教育利益是大部分房屋买受人所追求的实际交易目的,这在某种程度上与双方实际进行的房屋买卖 行为存在一定冲突,这就要求双方在订立合同时尽量将这样的主要目的明确、清晰地表述,以防日后产生纠纷。对于一些开发商或卖家为了达到获取高房价的收益, 会出台如准学区房的说明,对此由于还未有相关政策出台,合同中不会对此作出教育利益等说明,建议买家慎重。

3.尽量完善合同中的相 关条款。北京市很早就开始推行房屋买卖合同的标准化,现在市场上通常使用的是市建委发布的格式合同。合同格式条款中虽然对户口问题进行了约定,但并不能够 涵盖所有复杂多变的交易情况。交易双方应当根据各自的实际需求设置具体条款。比如交易住宅是否在规定年限内使用过学区房政策、对于政策变化导致的问题如何 处理和责任承担等等。

本期说法嘉宾
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常卫东律师 北京-北京

专长:合同纠纷,房产纠纷

律所:北京市常鸿律师事务所

简介:北京市常鸿律师事务所主任、首席合伙人、高级律师;全国律师协会知识产...详细介绍>>

本期关键词:房屋买卖

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