妻子要离婚，却分不到房产

1996年，李女士和男朋友张先生都到了谈婚论嫁的年纪。当时，张先生住在父母单位的职工宿舍，宿舍面临拆迁，单位和开发商要按照家庭人口再分配安置房，小两口便安安心心地领了结婚证，等着住新房。登记之后三个月，单位便与张家签订了拆迁安置协议，一下分给他们两个两居室，一个一居室，三套承租公房。

公婆照顾得周全，三套房子平均分配，两个两居室分别给张先生和姐姐一人一套，剩下的一居室归老人自己。房子是按家庭人口来安置的，李女士作为张家的儿媳妇，也成了被安置人，和丈夫张先生以及张先生的奶奶一并落在两居室里，房子由丈夫承租。

由于张先生的这套房子楼层较低，为了方便上了岁数的公婆，再加上都是一家人的房子，他们就让公婆搬了过来，自己则去住已经出国的姐姐的那套房子。

婚后的生活起初也是幸福甜蜜的。到了2009年，十几年的婚姻生活却走到了终点。李女士说，自打她生了女儿，婆家就对她另眼看待。丈夫也不经常给生活费了，让她这个全职太太颇为捉襟见肘，二人为生活琐事没少吵架。再加上丈夫经常出差，夫妻聚少离多，感情也慢慢淡了。

在离婚诉讼时，李女士才发现，他和丈夫的房子竟然无法作为夫妻财产进行分割。丈夫提交的证据显示，这套房子本是由他承租的，后来房改时，张先生却放弃了优先购买的权利，让自己的奶奶与单位签订了购房合同，成了房屋的产权人。几年后，奶奶去世，张家通过继承，将房产过户到了李女士的婆婆陈秀兰名下。而就在过户的当月，张先生和李女士离婚了。

法院认为，这套房产并不在夫妻任何一方名下，因此不能作为夫妻财产进行分割，对该房产归属有异议，李女士只能另行起诉。

什么情况下，租客对房屋优先购买的权利?

1、在租赁合同的存续期间，并且是合法有效的房屋租赁合同。

2、须出卖人出卖其标的物房屋于第三人。不能是赠与、遗赠、继承、公用征收、征用等非因买卖而转移标的物，否则对他人的干预即属过分。

3、在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

4、必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。

5、出租人须以一定的形式通知承租人。我国现行法律均规定，出租人出售租赁的房屋，应当提前通知承租人行使优先购买权，不管是采取书面形式，还是采取口头形式，只要出租人将其意思表示传达给承租人即可。

租客只要符合以上条件，就可以使用优先购买权。

最高人法院《意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

离婚面临着无家可归，徐律师妙招化解危机

李女士再次提起诉讼，状告婆婆一家与单位恶意串通，致使她作为被安置人丧失了房屋居住权，要求法院判决确认单位当年的售房合同无效。

但是法院却驳回了她的诉讼，因为张家的房子当年属于国企的自管公房，引发的纠纷不属于法院的受案范围。

李女士这时想明白了，婆家早就周密算计：房改时，如果张先生买下房子，就成了夫妻共同财产，而他们夫妻当时已经有了矛盾，一旦离婚，就得分给女方一半。为了不让自家的房产旁落，他们就让老奶奶买房，老人百年之后，房子再由张先生的父母继承。李女士要房，总不能要公婆的房子啊。经过这么一倒手，产权就彻底跟李女士没关系了。她带着孩子住在张先生姐姐的房子里，随时都被会扫地出门。

“当年拆迁时，我也是这套房子的被安置人，房子又是按人头分的，理应有我的一份啊。”李女士怎么也想不通，自己怎么就赢不了官司，这法律怎么这么欺负人?

“按理说，你是拆迁协议中的被安置人，这房子就应当有你的居住权。”徐律师耐心给李女士解释：“但不管房子怎么来的，房改时是以张先生奶奶的名义买的，现在又过户到前婆婆名下，你想追究产权就要追根溯源到房改买卖的合法性，但这种老国企自管公房的问题，法院一般都不立案。况且，张先生放弃购买权算不算过错也不好界定，既然当年能这么达成买卖合同，就说明当时的政策并不像现在规范明确。”

徐律师一番斟酌，既然自管公房不立案，干脆来个迂回诉讼，以用益物权纠纷提起诉讼。李女士是这房子的被安置人，产权人没有进行另外安置过，即便产权变化了，这套房子也一直“挂”着李女士这么个安置对象，她的居住权不能被剥夺，新的产权人取得了房屋，自然也承继了安置李女士的责任。

找法网小编提示：单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部的行政管理行为，职工对单位分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷，不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。

“用益物权”解决了李女士的烦恼

所谓用益物权，就是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

也就是说，虽然房子产权是陈秀兰的，但李女士对房子还有居住使用权，徐律师要争取的便是这么个落脚的权利。

在起诉书中，前夫张先生、前婆婆陈秀兰以及单位都成了被告。李女士一方表示，基于拆迁安置补偿协议，她作为被安置人，享有在房屋中居住的被安置待遇，但陈秀兰却拒绝她在此居住，单位和前夫作为拆迁人和被拆迁人，也应当对她的居住权负责。

法庭上，陈秀兰和儿子都不同意李女士的要求。他们认为，李女士没在老房住过，并非被安置人，当年被安置人有她的名字，只是因为家里想多分房。此外，李女士一直在张先生姐姐的住房内居住，并未在涉案房产中居住，现在，房子由张先生父母居住，不具备安置李女士的条件。

“当年，张先生的奶奶是产权人，她应该对你进行安置，可她已经过世了。现在房子是我的，咱俩已经没关系了。”陈秀兰根本不同意对这个已经离婚的前儿媳进行安置。

而单位则出具证明，当年拆迁时，李女士确实是被拆迁人范围，安置的确实是涉案的这套房子。只是房子已经出售给个人了，单位不再负责。

找法网小编提示：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。居住权是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。

本案中，李女士对房子的居住权来自于结婚后签订的拆迁安置协议，因此其对案件中涉及的房屋有用益物权。

拆迁安置协议有效，李女士要求居住有理有据

过了一段时间，此案再次开庭。法官对双方进行调解时就明确告诉被告一方：“拆迁安置协议有效，里面写着人家的名字呢，你们得负责安置啊。”

可陈秀兰和儿子一口咬定，李女士离婚后就和张家没关系了，说什么也不同意安置。

调解不成，法院作出判决：根据拆迁安置补助协议，李女士作为应被安置人口，享有在涉案房屋内居住的权利。张先生作为被拆迁人和原承租人，应保障李女士被安置的权利。尽管陈秀兰已经取得房屋的产权，但她仍应承担保障李女士居住的义务。

最终的判决只有一句话：李女士对陈秀兰名下的这套涉案房屋享有居住的权利。

徐卫东律师的策略奏效了，有了这份判决，李女士就一直享有居住权，任谁也不能驱逐!

陈秀兰、张先生母子不服，又向上级法院提出上诉。

有了一审的判决，二审法官的调解工作显得顺利很多。二审法官还是这个意思，你们张家这么多套房子，李女士带个孩子也没再婚，作为被安置人不能被剥夺居住权。

这次，张先生的父亲松了口，涉案的房子他们一直住着，很方便，让李女士和他们住在一起确实也不现实。他们愿意把自己名下那套空着的一居室安置李女士，双方各不妨碍。不过，李女士如果再婚了就要搬走。

经过一番讨价还价，双方最终达成一致。李女士放弃对涉案两居室房屋的居住权。陈秀兰名下的一居室作为李女士的安置房屋，由李女士单独居住使用，居住期间所产生的费用由李女士承担。李女士不得将房屋出租或长期转借给初李女士与女儿之外的人。

接连两次诉讼都没能解决的居住权终于落实了，看着李女士母女有了妥善的住处，徐卫东律师很是欣慰。“虽然离婚了，但毕竟曾经是一家人，不该成为仇人。最终调解周全，也是个最好的结果。”

找法网小编提示：房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护;其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据。

而拆迁补偿安置协议的生效条件是：房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

同时，拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性。