什么都霸占着。是不是就卖不了房子？是否可以在我不知情的情况下把房子非正规渠道抵押贷款了？

您好，我家现在遇到一个棘手的问题，有点啰嗦，麻烦您耐心看完：）。是这样的，我爷爷有一套房产，奶奶在八几年就去世了，爷爷还建在已经90岁了，膝下本有一儿一女，原来有写一份遗嘱爷爷百年归去后房子归我父亲所有，给了一些钱我姑姑后房产与姑姑无关。但现在我父亲在前不久因病去世，我后妈就想独吞这套房。本来我父亲在最后弥留之际曾说过（口述）这个房子给我一半，并让我找一张他留的纸条（纸条没有找到，原来被后妈发现早撕掉了）我的本意不想要房子，但由于父亲的去世，我姑姑也来争这套房产。现在的情况，后妈和我姑姑都在逼我爷爷把房子给他们，而且在我爷爷和在我面前挑拨是非，说一些有的无的话。我就起了要跟她们争的心了。我姑姑和后妈是水火不容，现在两边都在把我拉来扯去，我后妈更是说动了我爷爷现在就过户，我爷爷也同意了直接亲口跟我说这个房子你和阿姨（后妈）一人一半。她怕我姑姑说什么，就说把房子过户给我和她两个人，两人一人一半。没我姑姑的份！我现在的问题就是我该跟她过这个户吗（我姑姑不知道的情况下）？如果不过户就是后妈一个人的，后妈如果真的人好我无异议，就包括我父亲走后说要留给我的东西她都不给，什么都霸占着。还有就是如果我跟后妈过户了，后期我想要卖房子，她住在里面不走，我是不是就卖不了房子？（如果提前写个协议双方都认可卖房，协议在这种状况下有用没）？最后一个问题：后妈是否可以在我不知情的情况下把房子非正规渠道抵押贷款了？求解答，万分感谢！！！急！急！急！麻烦您抽空一定看下，给我这个小白指条明道！