政策性住房主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房等，是国家为住房困难的中低收入城镇居民家庭提供的，对购房资格、房屋转让等有严格规定。因此，在借名购买政策性住房的交易中，借名人在享受了优惠的购房政策同时，也面临着合同被认定无效的风险。我们先来看一起案例。

案例导读

2014年6月，彭某为了享受优惠政策，节省开支，欲购买金业地产公司开发的自住型商品房，但苦于没有购房资格，遂找到具有购房资格的葛某（二人具有亲属关系），二人口头约定：彭某出资以葛某名义购买案涉自住型商品房，房屋登记在葛某名下，实际由彭某占有使用。待房屋满足过户登记条件时，葛某无条件将房屋过户至彭某名下。

二人达成口头协议后，葛某于2014年8月1日，与金业地产公司签署《商品房预售合同》，购买案涉房屋。总房款为142万元，首付款99万元，银行贷款43万元。合同签订后，彭某向葛某转账100万元，用于支付首付款。买卖合同、葛某偿还银行贷款的银行卡等均在彭某手中持有，且彭某每月向还贷账户转账用于偿还贷款。

2016年3月，金业地产公司向葛某交付房屋，葛某支付了契税、公共维修基金等费用（实际由彭某出资）。2016年5月，彭某以葛某的名义将房屋出租，并收取租金。2017年9月，葛某取得房屋不动产权证书。2018年底，葛某将案涉房屋收回并控制。

彭某认为双方之间系借名买房合同关系，葛某则认为系借钱买房合同关系，双方发生纠纷，彭某诉至法院。请求葛某立即归还案涉房屋并配合彭某将房屋过户至其名下。

法院观点

葛某支付的首付款以及前期贷款均来源于彭某，且在房屋交付后房屋一度由彭某进行管理、出租并收取房租，再结合买卖合同、还贷银行卡等均由彭某持有的情况，认定彭某与葛某之间存在借名买房合同关系。

借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。本案中，案涉房屋为自住型商品房，属于政策性保障住房的一种，其购买对象具有专属性。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，借名买房合同应当认定为无效。故对彭某的诉讼请求不予支持。双方可就合同无效的后果另行主张权利。

判决结果

驳回彭某的全部诉讼请求。

律师分析

前述案例中，案涉房屋为自住型商品房，属于政策性保障住房的一种，彭某明知自己没有购房资格，却为了享受优惠政策而借葛某的名义购买该类房屋，影响了政策性住房的正常分配，致使本应享受优惠购房政策的购房者无法购房，损害了广大符合购买该类房屋资格购房者的合法权益，损害社会公共利益，违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十四条之规定，应当认定合同无效。

综上，不具有购房资格的人违反相关政策及法律规定，借名购买政策性住房，侵犯第三人的合法权益、违背公序良俗的，借名购买政策性住房的合同应认定为无效。吉林雅成房产律师提醒广大购房者，要谨慎选择借名购买政策性住房，以免发生纠纷，造成诉累。

吉林雅成律师事务所    王晓影