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居住权对强制执行的影响及解决思路

作者:张浩森  更新时间 : 2022-04-02  浏览量:150

居住权为《民法典》新增的用益物权,《民法典》第三百六十六条至三百七十一条规定了居住权的设立、转让、消灭和有效情形,但居住权作为用益物权设立和行使,直接影响到住宅的所有权、担保物权的实现,最为直接的影响表现在强制执行过程中可能存在阻碍抵押债权实现的后果,需要进一步明确处理思路。

案例一:甲因父亲丙年迈,将该房屋给乙居住,签订居住合同,约定乙可以居住至百年,并向登记机关作了居住权登记。后因甲向丙借款,将房屋抵押给丙,设立抵押登记。甲不能偿还债权被丙起诉,进入强制执行,乙提出执行异议,认为法院不能影响乙的居住权。法院如何解决?丙如何实现抵押债权?

案例二:甲向丙借款,并其所有的房屋抵押给丙,办理了抵押登记,作为实现债权担保。事后,甲因父亲乙年迈,将该房屋交予乙居住,签订居住合同,约定乙可以居住至百年,并向登记机关作了居住权登记。后甲因无法还债被丙起诉并败诉,丙申请强制执行,要求实现抵押债权,乙提出执行异议,认为法院不得影响乙的居住权。法院应当如何解决?丙如何实现抵押债权?


虽然居住权是用益物权,抵押权是担保物权,分属于不用种类物权,但在物权实现上可能存在相互阻碍。

一、居住权设立在先,抵押权成立在后

根据《民法典》第三百六十八条规定,居住权自登记时设立。作为抵押权人可以相对容易作出风险防控,抵押权人在签订抵押合同时应当对抵押房屋作出尽职调查,确认房屋是否存在他项物权,包括居住权;对于已经设立居住权的房屋,抵押权人应当自主选择是否接受带有居住权负担的抵押物,其中可能需要考虑的是抵押期限和居住权期限的长短,如抵押权期限长于居住权期限,抵押权人接受度较高,若居住权期限长于抵押期限,抵押权人则可能不会接受抵押物。人民法院需考虑抵押权人是否明知抵押物上先设立居住权,若抵押权人明知,则法院强制执行不得影响居住权人的居住利益,法院在拍卖房屋时也应当明示居住权存在以及可能影响房屋出售价值,由买受人考量。若抵押人恶意隐瞒先设的居住权,且未明确告知抵押权人,所涉及问题则要考虑对居住权人的物权保护问题,法律并没有明确规定,一般情况下,居住权可以抵抗抵押权,对抵押权人保护则可以从抵押合同中主张违约责任救济。但因居住权存在,住宅能否清空拍卖实现抵押债权仍需要进一步明确司法适用。

二、抵押权成立在先,居住权设立在后

这种情形较为复杂。抵押权人可能完全不知后设立的居住权,抵押人明显存在恶意或者与居住权人串通设立居住权,此种情形下,如何保护抵押权实现。一方面抵押权人可以在签订的抵押合同中禁止抵押人事后设立居住权等相关权利负担,否则视为抵押合同根本违约,给予抵押权人追索债权加速到期或一定违约金等权利;一方面抵押权人对于明显恶意设立的居住权能否行使居住权撤销之诉,法律并未明确规定,建议进一步明确。但这里存在居住权人作为不知情的第三人的利益保护问题,换句话说,善意的居住权人能否当然取得居住权。在解决这个问题时,需要明确新设的居住权人是否有义务或有必要对住宅已设的担保物权或者用益物权进行考察。相比抵押权,居住权设立的目的更多地在于保护近亲属、老年人、残疾人等弱势群体的居住利益,当然地让这类人群负担审慎审查住宅已设他项物权而排除或阻止居住权的实现,显然要求过高,但完全确认后设立的居住权显然直接影响先设立的抵押权效力。这一矛盾归根结底在于产权人后设居住权从一开始即违背了诚实信用原则,从立法层面应当考虑到产权人在设立抵押债权后能否有能力在为弱势群体新设居住权,至少在设立抵押权期限内不允许产权人新设居住权。

以上两起案例在强制执行中很难得到解决,建议进一步明确法律适用。

                                       张浩森

江苏新高的律师事务所

2022年3月30日


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