集资房买卖司法实务简析

引言：实践中，存在许多单位或单位职工将集资房出售给单位职工以外的其他人员的情形，也出现过诸多转卖集资房的职工在房屋增值后反悔，意图通过主张《集资房买卖合同》无效的方式要回集资房。《集资房买卖合同》的效力一直存在争议，对于合同是否有效，也是众说纷纭，而合同是否有效，直接关系集资房购房人的切身权益。本文将从司法实务角度出发进行探析。

一、实践中，抗辩集资房买卖合同无效的理由汇总

据《经济适用住房管理办法》第三十条第一款：“经济适用住房购房人拥有有限产权。”及其第二款：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”之规定，经济适用房的购房人仅享有房屋的“有限产权”，并且在购买五年内是不允许交易的。

那么，集资房是否属于经济适用房？《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十二条规定：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。”由此可知，从政策角度上看，集资房属于经济适用房中的一种，那么也应参照《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，5年内不得上市交易。此外，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条也规定了严格管理经济适用房上市交易，同样规定了5年内不得上市交易。

将集资房出售给单位职工之外的其他人员，违反了政策规定，该《集资房买卖合同》是否必然无效？有观点则认为，集资房属于国有企业、政府、事业单位等为单位职工提供的福利，解决单位职工住房困难，一般集资房用地为划拨地，且划拨地的使用权属于上述单位名下，属于国有资产，认为转让集资房属于《民法典》及原《合同法》（已失效）中恶意串通损害第三人合法权益的情形，同时造成了国有资产的流失，所以集资房买卖合同无效。

此外，还有观点认为，根据《经济适用住房管理办法》第三十条及其他相关规定，政府享有回购权，转让集资房其实损害了政府的回购权利，政府或职工所在单位有权主张合同无效。

二、目前司法实践中，注重保护交易秩序、交易行为稳定性，一般倾向于认定集资房买卖合同有效

从三亚地区的政策、司法实践及判例上看，为了维护稳定、交易秩序，避免出现集资房出卖人出售集资房后，因房价上涨，恶意以合同无效为由，主张返还房屋，损害社会诚信体系、违反诚信诉讼原则，目前司法实践中，在无特殊情形下，一般认定集资房买卖合同有效。

1、政策依据

据《三亚市人民政府办公室关于印发三亚市城镇职工集资建房遗留问题处理办法的通知》（三府办〔2007〕183号）第六条：“非三亚市城镇户口人员已经购买了本市集资房的，一律按购买商品房规定办理。”之规定，在集资房购房人缴纳相关税费，在避免国家因当事人集资房买卖行为遭受国有资产流失（补缴土地出让金等）、税收损失的前提下，按照商品房的规定处理，解决集资房买卖的问题，那么，由此可知，集资房买卖后进行过户，是可行的。

2、司法实务中的判例

对于单位或单位职工将集资房转卖给单位职工以外的其他人员的情形，一般情况下，法院认定《集资房买卖合同》有效，并要求单位及转卖集资房的单位职工配合办理过户。如三亚市城郊人民法院曾作出的（2015)城民一初字第6352号《民事判决书》，认定该案中《集资房买卖合同》有效，该判决支持了购房人的请求，并判令出卖人为该购房人办理过户手续，三亚市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）琼02民终573号《民事判决书》，维持了原判。

此外，三亚市城郊人民法院作出的（2018）琼0271民初10146号《民事判决书》、（2020）琼0271民初871号《民事判决书》（笔者曾代理的案件）等案件判决中，也认定了该案中《集资房买卖合同》有效，判令由出卖人配合过户。

从是否具备可执行性上看，上述案件判决生效后，执行法院依据生效判决，也作出了要求房管部门协助过户执行的裁定，购房人顺利办好了房屋产权证书。

由于篇幅所限，对于案情则不过多介绍。

3、违反《经济适用住房管理办法》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是否必然导致合同无效

上述规定为部门规章，而根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，才能被认定为无效，所以对于《集资房买卖合同》的效力，是要根据实际情况来综合判断的，并不能一概而论。对于一些购买并实际居住年限较长的集资房，如认定合同无效，那么对于购房人来说，是有失公允的。但既然政策已经进行规范，那么为了维护市场秩序，避免出现恶意炒房、买卖集资房等行为，相关单位在发现存在违反政策，私下买卖集资房的行为时，应及时按照规定处理，避免“秋后算账”。

集资房买卖的合同效力，在全国范围内一直是存在争议的，购买此类房屋，存在较大法律风险，应审慎判断。