案情

　　经芙蓉区法院查明的事实，2000年9月5日，某某公司与王先生签订《承包经营合同》。约定：某某公司将第三人的经营场地承包给王先生经营管理，期限一年；承包经营期满后，在同等条件下，王先生有优先承租权，如不继续承租，则将承包经营场地、配套设施、各种用具全部按清单移交某某公司；全年承包金12万元，按月计付。合同还对其他事项作出了规定。2001年6月20日，某某公司与王先生签订《补充协议》，王先生每月从承包应上交的承包金中，拿出5 000元直接付给第三人，冲抵某某公司应交第三人的租金。承包期满后，王先生没有与某某公司续签承包合同，但继续在第三人的经营场地上经营。

诉求

　　请求法院判令第三人赔偿王先生装修及设备投入损失70万元。

　　裁判观点

　　1、承包人转账给第三人交纳租金只能认定为代发包人交纳租金，不能认定为与第三人有租赁关系。王先生与某某公司签订《承包经营合同》，依据承包合同的约定，在承包期内，王先生要从交给某某公司的承包金中拿出5000元直接交给第三人，作为某某公司应当交给第三人的租金。因此，应当认定为代某某交纳租金。只是某某公司与第三人建立了租赁关系，王先生并没有与某某公司建立租赁关系。

　　2、从合同约定来看，王先生只是与某某公司建立了承包关系，王先生交给某某公司的不是租金而是承包金。王先生与某某公司签订的是承包合同，且某某公司向王先生交付了第三人的经营场地，同时交付了第三人的全部配套设施、各种用具和器具。也是履行承包合同的义务，并不能证明是交付租赁物，因此，本案不是名为承包实为租赁的合同。

　　3、芙蓉区法院认为，如果是某某公司将第三人的场地转租给王先生，则某某公司依法应当取得第三人的同意。在转租关系中，取得出租人的同意也是认定转租合同是否成立的一个关键要件。

　　评析

　　1、本案不能认定为转租合同，关键还是转租人同意转租的证据不足。

　　虽然原告有证据证明向第三人交了租金，但承包合同约定的是原告代某某公司从承包金中支付的，所以证明不了第三人同意转租的事实。

　　2、芙蓉区法院的裁判依据是《合同法》以及房屋租赁合同的司法解释，对未经出租人同意的转租合同效力，司法解释采纳了无效说的观点。所以，认定无转租事实是正确的

　　3、此案如果是在民法典出台之后，则对于转租出台了新的规定《民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在　六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”则本案的名为承包实为租赁的关系是可以成立的。尤其是承包期满后，王先生没有与某某公司续签承包合同，王先生还能继续在第三人的经营场地上经营且第三人不持异议，能够证明王先生与第三人建立了不定期租赁关系。

　　4、从查明的事实来看，笔者有一个疑问：既然是承包经营，为何在承包一年之后给予王先生优先承租权。双方到底是租赁关系还是承包关系。如果是承包关系，一年以后也应该还是承包关系，如果要变成转租关系，应当要征求第三人的同意，怎么可能未取得第三人同意的情况下约定承包期满以后可以优先承租呢。这里包含了发包人与第三人是租赁关系以及承包结束以后发包人不再承包，改为承包人向发包人租赁。因场地是第三人的，承包人要实现租赁只能是从发包人那里转租。