安居才能乐业。对于大多数人来说，房屋既是安身立命之所，也是重要的私有财产之一。然而在商品房买卖过程中，总会出现这样或者那样的问题，产权问题更是购房者关注的重中之重。现实中，开发商迟延办证的情况亦不在少数，开发商也不一定会因此而承担违约责任。那么对于开发商迟延办证的行为，购房者在哪些情况下不能向其主张违约责任呢？

根据相关法律、法规规定，因开发商原因导致购房者在法定或者约定的期限届满未能取得不动产权证书的，除有特殊约定外，开发商应承担违约责任。换言之，因购房者自身原因或者其他非开发商原因导致的迟延办证，开发商无需承担违约责任。其他非开发商原因主要是指法定或者合同约定的免责事由。其中，法定免责事由包含以下3种情形：

1.不可抗力。不可抗力是指自然灾害、政府行为等不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如因不可抗力事件导致开发商迟延办证的，根据不可抗力事件的影响，开发商可以部分或全部免除责任，但开发商应及时通知购房者。当然，如果开发商迟延办证的行为发生在不可抗力事件出现之前，则开发商违约责任不能免除。

2.情势变更。情势变更是指商品房买卖合同成立后，据以订立合同的基础条件发生了订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同显失公平的情形。出现情势变更情形后，开发商可依据公平原则，主张免除其迟延办证的违约责任。

3.履行抗辩。商品房买卖合同作为双务合同，购房者和开发商互负债务。在开发商办理不动产权证书事项上，如购房者负有同时履行义务或者先履行义务，应按照合同约定履行其义务。购房者未履行或者履行不符合合同约定的，开发商可行使同时履行抗辩权或者顺序履行抗辩权，从而免除其迟延办证的违约责任。

4.免责约定。除上述法定情形外，如商品房买卖合同中对开发商迟延办证的免责情形有明确约定的，从其约定。开发商可依据合同约定免除其违约责任。

综上，开发商迟延办证并不一定会承担违约责任，购房者在购买房屋时一定要谨慎选择，审慎对待。吉林雅成专业房产律师在此提醒广大购房者：在购房商品房时，一定要仔细阅读合同中关于办证及违约责任等相关条款，约定不明或者难以理解的可以要求销售人员进行解释，必要时可以咨询专业房产律师，以规避风险，避免造成不必要的损失。