商品房的交付是商品房买卖合同履行中开发商的主要给付义务，对购房人实现合同利益具有重大影响，决定了合同目的能否实现。当购房人发现开发商迟延交付房屋时，一定要区分情况，权衡利弊加以对待。实务中，出现逾期交房大致有两种维权方式：1.主张逾期交房违约金。2.解除合同。接下来吉林雅成房产律师将逐一介绍：

一、开发商逾期交房，购房人维权方式之一：主张逾期交房违约金。

主张逾期交房违约金的金额，原则上应有约定从约定。但如果没有约定或者约定不明，根据新的《商品房买卖合同司法解释》第十三条第三款可知，开发商逾期交付房屋时，购房人有主张逾期交房违约金的权利，违约金确定的标准按照同地段同类房屋的租金标准确定，具体标准需要视有关部门公布或者在诉讼中申请法院鉴定予以确定。

实务中开发商往往将违约金赔偿数额约定的非常低，购房人作为弱势一方，签合同时对合同条款无暇深入研究，发生纠纷时才发现违约金算下来远不及自身损失。这种情况显然有失公平，因此法律赋予了当事人申请调整违约金数额的权利，根据相关法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，应当以违约造成的损失为标准确定违约金的数额。

二、开发商逾期交房，购房人维权方式之二：解除合同。

合同解除有三种方式，即法定解除、约定解除、协商解除。法定解除是《民法典》563条详尽规定的各种情形；约定解除指的是只要达到双方当事人在合同中约定的条件，权利方就能主张解除合同；协商解除是指在发生纠纷时，双方可以通过协商方式解除合同。可以看出，法律赋予了合同双方当事人行使解除权的自由，但在行使解除权时，一定要注意除斥期间的问题，否则一旦过了解除权的除斥期间，权利将很难得到救济。

我们来看一个过了除斥期间的经典案例：

2019年11月13日，*女士与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定购买开发商开发的蓝田小区22幢1单元602号房屋，建筑面积80平方米，总金额420000元。同时，合同第十一条约定“出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该房屋”；第十二条（2）约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。”2021年11月5日*女士欲起诉解除合同，来到本所咨询。

该案中，双方当事人在合同中明确约定了合同解除的条件，因此应当适用约定解除权，但解除合同的诉讼请求能否得到支持关键在于解除权是否过了除斥期间。《民法典》规定“自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。”根据合同内容可知，该案中解除权除斥期间应从2020年10月31日的180天后开始起算，即2021年4月31日开始起算除斥期间，因此当事人2021年11月5日提起诉讼，解除权的行使仍在除斥期间内，其诉讼请求应当被支持。

但《商品房买卖合同补充协议》中隐藏着一条对当事人极其不利的条款，该条款约定“逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同，解除合同应当在期限超过180天后的30天内通知出卖人”，该条约定排除了一年的*长法定除斥期间，约定当事人解除合同应当在30日内行使权利，否则权利丧失，很明显在这条限定下，侯女士已经超过合同解除权的行使期限。

综上，一般来讲，房屋买卖合同会详细约定双方的违约责任，在签订合同时，一定要重点审查违约条款，虽然法律赋予了购房人申请调整违约金的权利，但事后维权无疑增加了购房者的诉累。在出现开发商迟延交房时，如何选择维权之路具体要看购房者需求以及合同签订的具体内容，起诉前一定要做好证据搜集，且在法定期限内及时主张权利，避免错过期间，权利得不到救济。