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律师信息
  • 姓名 : 鲁建
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房屋租赁如何避免“违章用电”风险
作者:鲁建来源:找法网日期:2012-07-01

将闲置的房屋出租或者租一套房子居住,已成为当下都市人生活的一种常态。与此同时,房屋租赁纠纷也日益增多。在房东与房客之间的各种纷争中,有一种纠纷因“违章用电”引起,双方常常为“违约电费”该由谁来承担对簿公堂。房屋租赁如何避免“违章用电”风险?法院判决的几起房屋租赁纠纷案件,或许对正准备出租或租住房屋的你有所启发。

逻辑推理认定责任

2009年1月,王先生将自己名下的一套房屋出租给某房地产经纪公司,租期三年,每月租金2.2万元。2010年11月,供电单位检查发现,该房屋“电表B相令克打开,存在盗电现象”,遂开具了违章用电检查单并中止供电。2011年3月,在王先生补交电费、支付盗电违约金及安装电表工程款共计12.1万余元后,供电单位恢复了供电。因就盗电责任由谁承担发生争议,王先生将房地产经纪公司告上法庭,要求其全额承担上述费用。经纪公司则提起反诉,要求王先生返还租金和押金。

由于原、被告均没有提供确实、充分的证据证明盗电行由谁实施,法庭依据日常生活经验,运用逻辑推理并结合案件实际情况作出判断:第一,原告作为房屋产权人,长期将房屋出租给被告,自己并不占有使用,因而没有实施窃电行为的动机,也不享受因窃电而减少电费支出的利益;第二,自原告交付房屋后,被告长期在该房屋内从事经营行为,并未对该房屋及附属设施的状态提出过异议;第三,租赁合同明确约定,租赁期间的电费由被告负担,被告是电表令克打开后计费流量减少的最大受益者。

基于上述分析,法庭认为,根据一般社会常识,可以推定被告实施窃电行为的可能性远大于原告。因此,在原告作为房屋权利人向供电单位补交电费并支付违约金后,被告作为实际用电人应当承担相应责任。遂判决被告支付原告上述费用12.1万余元,在结清租金及相关费用后,原告返还被告押金2.2万元。

“违章用电”的责任,多数情况下由实际用电人承担,但每个案件的情况不尽相同,有时,法庭会根据公平原则进行确定。

公平原则确定责任

去年3月,竺女士向史小姐租房,入住三个多月后,电力部门检查发现,该房屋存在“故意使供电企业的用电计量装置不准或者失效、私自接线”的情形,现场出具了“违章用电”检查单并当即停电。史小姐闻讯后于第二天向供电部门交纳了补收电费及违约电费共计5300余元,电力部门随即恢复供电。因史小姐要求竺女士承担上述电费,双方发生纠纷,竺女士遂向法院起诉,除要求史小姐返还已付租金和押金外,还要求史小姐赔偿另行租房的中介服务费及搬运费1690元。史小姐则在反诉中要求竺女士全额赔偿违法用电费用5300余元。

法院在审理中发现,史小姐在将房屋出租给竺女士之前,还曾出租给他人,因此不能排除前租客违法用电的可能。所以,本案违法用电的实施人有三种可能:房东、之前的房客、现在的房客。如果是前两种,责任在史小姐,如果是第三种,责任在竺女士。由于原、被告各自提交的证据均不能证明是对方实施了违法用电行为;在竺女士入住前,该房屋曾由他人租赁使用;同时,竺女士租赁期间客观上少付了电费,法庭根据公平原则,确定上述违法用电费用由竺女士承担40%,史小姐承担60%。法庭同时认为,按照常理,在合同正常终止后,原告再要租房也会发生中介服务费和搬运费,因此,竺女士的此项请求,法庭不予支持。

律师点评

近几年,因电力公司查处窃电行为引发的房屋租赁合同纠纷案件有上升趋势。从法律角度需要提醒大家注意的有三点:(一)违章用电的行为具有违法性和应受惩罚性,不应为也不要为,不要因贪小便宜的心理作祟最终得不偿失。两个案件的处理结果表明,“违章用电”不但占不到便宜,反而要承担巨额赔偿。所以,无论是单位还是个人,都应安全、合法用电。(二)作为房屋租赁合同的当事人,要学会保护自己、固定证据。比如,房东与房客在租赁开始和结束时进行的房屋交接中,可以请供电单位派员对租赁房屋的电表是否处于正常状态作出认定,并在租赁合同上予以载明,这样可以有效避免因“违章用电”责任不清带来的风险和麻烦。(三)在“违章用电”被查处后,出租人或承租人均应及时与供电部门联系沟通,协调解决,以便迅速恢复供电,尽可能使由此导致的其他损失不发生或不扩大。此外,从健全供用电查处机制的角度出发,供电单位也可以建立相应制度,对用户电表进行定期检查,并加大对用户安全、合法用电的宣传教育力度,进一步规范查处行为,这样更有利于纠纷发生后的真相查明和责任追究,减少不必要的争议。

以上内容由鲁建律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电鲁建律师咨询。

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