【案情简介】

　　2016年7月10日，甲（买受人）与乙（出卖人）、丙（共有权人）经某公司居间介绍达成并签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲购买丙、乙共有的涉诉房屋,该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押登记日2015年10月19日，出卖人应于2016年8月31日前办理抵押注销手续；房屋成交价格275万元。同日，甲（乙方）与乙、丙（甲方）以及某公司（居间方、丙方）签订《补充协议》。

　　2016年7月10日，甲向乙、丙支付定金人民币8万元。

　　2016年8月中旬，邹谋多次催促办理过户，丙、乙拒不配合并提出要涨价。

　　2016年9月7日，甲向丙、乙邮寄了《催告函》,要求丙、乙继续履行办理房屋抵押注销以及房屋权属转移登记等义务。丙和乙的同事代为签收了《催告函》。

　　2016年9月19日，某公司再次向丙、乙寄送了上述《催告函》，但丙、乙拒收并退回。

　　2016年9月28日，丙、乙办理了涉诉房屋的银行的抵押权解除手续但并未告知甲，亦未告知某公司。

　　2016年9月29日，丙、乙将涉诉房屋抵押给案外人丙1，并办理了抵押登记，担保金额为350万元。

　　之后，甲将丙、乙诉至法院，要求解除合同，丙、乙支付甲房屋总价款20%的违约金55万元，赔偿房屋差价损失105万元，返还甲定金8万元及利息347.67元。

　　【律师解读】

　　本案的焦点问题有二：

　　一、丙、乙是否构成根本违约；

　　二、双方约定的违约金中是否包含了对甲实际损失的赔偿，丙、乙支付违约金的同时是否还应赔偿甲的损失。

　　首先，丙、乙是否构成根本违约。本案中，甲与丙、乙双方签订的《补充协议》约定，卖方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。丙、乙虽于2016年9月28日办理了涉诉房屋的银行的抵押权解除手续，但未告知甲和某公司，并于解除银行抵押的次日2016年9月29日将涉诉房屋抵押给案外人丙1，并办理了抵押登记。丙、乙以实际行为表明不履行合同义务，构成根本违约，甲有权要求解除合同并要求丙、乙承担违约责任。

　　其次，双方约定的违约金中是否包含了对甲实际损失的赔偿。违约金以弥补损失为主要功能，兼具一定的惩罚性功能。因此一审法院判决支持甲违约金的诉讼请求，应当以实际损失为基础，故二审法院认为丙、乙需向甲支付的55万元违约金中已经包含了一部分实际损失的赔偿。

　　综上，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，对方可以请求赔偿损失，二者并不矛盾。本案中，在支持了55万元违约金后，仍不能弥补甲的实际损失，故二审法院综合考虑守约方的房屋差价损失情况、合同履行情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等，减去丙、乙应支付的55万元违约金后，酌定丙、乙赔偿甲其他损失20万元。

经过对此案的分析可知，当合同约定的违约金不足以弥补当事人实际损失时，法院在酌定损失金额中有很大的自由裁量权。因此，建议当事人在主张损失时，提供更加明确的损失计算依据，给法官提供更加充分的证据，以此让法官支持自己的诉讼请求。

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