一、业主如何解除物业合同

　　根据《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。关于业主行使单方解除权可能造成的损失，物业服务人完全可以根据本条第二款的规定另行主张，但不得以此为由阻却业主单方解除权的行使。

　　业主行使单方解除权必须履行法定程序。根据《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的前置程序，它直接决定了业主解除物业服务合同是否具备正当性，如果未能经过法定程序作出决定，则不能产生全体业主解除物业服务合同的意思表示。

　　业主应当提前六十日书面通知物业服务人。根据《民法典》第五百六十五条的规定，当事人通过通知产生解除合同的效力，对方有异议的可以通过诉讼或仲裁程序进行救济。物业服务的持续性、复杂性等特点，客观上要求业主提前较长的时间通知物业公司。提前通知的作用在于合同解除的情况下给予物业服务人必要的准备时间以便安排合同解除后的交接事宜，另外也提供了确定合同解除时间的基准日期。当然，为充分尊重当事人意思自治、契约自由，《民法典》还规定合同对通知期限另有约定的不受六十日的限制。

　　二、物业在小区建食堂合法吗

　　这种情况是不合法的，是一种违法行为。

　　《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　三、物业服务合同的特征

　　（一）物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。习惯上，物业服务合同又被称为物业管理合同，但它与行政机关为实现行政管理职权而与相关单位签订的行政合同具有本质的不同。

　　（二）物业服务合同是一种特殊的委托合同。物业服务合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托，但其与一般的委托合同又存在差异。

　　（三）物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。

　　（四）物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。物业服务合同自业主委员会与物业服务企业就合同条款达成一致意见即告成立，无须以物业的实际交付为要件。