事实概况

据报道，一名化名H的经纪人表示，张某、谢某曾于2019年6月21日和22日两次在其带领下看房，而后以不喜欢这套房子为由不再购买，但后期H发现，二人其实是私下联系房东购买了该房源，以此避开大额中介费。

随着社会水平的发展与提升，人们对买房的需求变大，在房屋买卖过程中逐步显现很多实务问题，其中，“跳单”行为已经作为新增内容被明确规定在《民法典》条文中。“跳单”行为涉及到的相关问题包括：“跳单”行为的具体认定、委托购房协议中的格式条款问题、以及中介与买卖双方的权益如何得到最大的保障问题。

律师分析

一、跳单行为的认定

“跳单”行为是指买受人或者出卖人与中介公司签署了委托协议，中介公司按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方达成交易的义务，但是买卖双方或者其中一方为了规避支付中介费，绕开中介公司而私自签订买卖合同的行为。

《民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条文作为分则部分的新增规定，明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。此外，即使中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或者服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。

认定是否构成“跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面：

1、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。

2、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理；若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。

3、委托人是否存在逃避支付中介费的故意。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。

审判实践中，最高人民法院发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

综上，构成“跳单”行为的关键主要在于：1、购房人是否利用中介提供的房源信息、机会等条件；2、中介机构人员是否履行了磋商价格、推进买卖双方房产交易的居间行为；3、购房人是否存在恶意逃避支付中介费等故意。

二、委托代理协议中的格式条款

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

格式条款无效的情形：

1、违反法律、行政法规强制性规定，但强制性规定不导致其无效的除外；

2、违背公序良俗；

3、恶意串通损害他人合法权益；

4、造成对方人身损害、因故意或重大过失造成对方财产损失免责的条款；

5、提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。

律师建议

首先，作为中介人员，在提供中介服务过程中防止“跳单”行为，可以参考以下几个方面：

1、在中介服务的各个环节中尽量规范化服务，要求买卖双方签订相关的法律文书，防止私下交易行为；

2、在房源带看过程中，避免带看现场双方交换联系方式，例如：每次看房后亲自随客户离开，如客户说要到周边转转，经纪人可选择去房东家聊一会以增强信任感；

3、平时提高专业知识与服务质量，建立可信度，在买卖双方之间搭建好信任的桥梁，起到关键作用，让双方放弃私下成交的想法；

4、提示买卖双方自行交易存在的风险，可能出现违反合同约定及法律规定的行为，可能需要承担的违约责任；

其次，作为消费者，在日常生活中，我们不论是购买房屋还是其他物品时，对于签署的每一份文件都应当审慎，认真谨慎看待合同内容，防止出现因自己的疏忽大意而忽略已经被提示了的格式条款。同时对于购房者，在面对中介机构时，应尽量选择经过房地产管理部门备案的正规的中介公司，查看中介人员是否有相应的从业证件等。

最后，诚实信用不仅是中华民族的传统美德，更是现代社会每个公民安身立命的根本，无论是关于“跳单”的法律规定还是社会公序良俗的法律原则，都不允许出现此种行为。若“跳单”行为及其背后的价值观在社会上大行其道，将给社会群体、房地产行业乃至中国法治建设带来影响与损害。