押金能退吗租房保证金退还的理论分析与实务操作指引

导读：租房保证金（押金）能退吗？什么情况下能退？什么情况下不能退？怎么争取多退一点？这些都是大家关心的问题。作者在本文中从法学理论与实务操作两个维度为您详尽解析。 

     一、租房保证金及其退还与否的基本法理

（一）基本概念

1、概念:租房保证金是房屋租赁保证金的简称，亦称房屋租赁履约保证金，也就是人们俗称的租房押金。租房保证金理论上是担保承租人依照合同约定履行义务（如保障租赁房屋设施物品安全完整，如约支付租金、水电燃气或物业服务等有关费用），而向出租方支付的一笔款项。

租房押金与租房定金有明显区别：一般意义的租房定金是指立约定金，承租人先交一笔款给出租方，担保出租方不将约定房屋出租给第三人，也担保承租方会与出租方缔结租赁合同，任何一方违约的得承受定金罚则的后果。所以，两者功能定位不一样。

2、原理：如果承租人完全履行合同义务，租赁关系终止时出租方应退还租房保证金；如果承租人违约（如损毁房屋设施物品、提前退场、拖欠租金和其他费用等），出租方有权依据合同约定，从租房押金中扣收相应金额，该扣收部分金额应当相当于出租方的房屋设施物品毁损金额和租金、水电燃气或物业服务费等损失。

租房保证金通常按1~3个月的租金标准计付，当事人参照商业用房和住宅用房押金的收取惯例(商业用房押金标准通常高于住宅用房)，最终以双方协商确定金额为准。

如因承租方违约或侵权行为使出租方损失超过所收取租房保证金的，此时出租方还可追究承租人其他法律责任。

3、退押金的适用依据

押金退还在法律实操层面分为两种类型：一是依据法律规定退还，即租赁关系终止，承租方没有给出租方造成损失的，租房保证金应予退还；二是依据租赁当事人的约定（协议条款或协商结果）退还，即承租人依据约定清场退房，结清租金和水电物业等有关费用后，出租方据实退还租房押金。

二、租房保证金退还的实务操作指引

（一）租赁合同期满，不再续约：

即租赁关系自然终止的情形下，只要承租人没有损坏租赁物及其附属设施物件，也没有拖欠租金、物业水电等相关费用的，出租方应当全额退还所收取的租赁保证金。

（二）租赁合同期内，承租人提前退房：

承租人如因法定事由或约定事由，正当行使合同解除权的，结清租金和费用后，出租方应如数退还租房押金；承租人如非基于法定事由或约定事由解除合同、中途退场的，出租方是否有权扣取租房押金，取决于租赁合同对承租人中途退场有无特别约定，如果合同中约定“承租人中途单方擅自解约、退租的，出租方有权扣收租房押金”，则承租人无权要求退还押金。

（三）租赁合同期内，如果承租人存在提前退房以外的其他违约行为：

    如果承租人拖欠租金或水电物业等费用，出租人是否有权从租房押金中扣收相应款项，也取决于租赁合同对此违约行为的约定：如果租赁合同约定了“承租人拖欠租金或水电物业费达多少时间或金额，出租主有权从押金中相应扣取”的，则承租人无权要求退还被扣的相应款项。

（四）租赁合同期满，继续租赁：

     双方可协商将旧租赁合同的押金结转到新的租赁合同，也可以在退还之后再按新租赁合同重新支付租赁保证金。

三、律师建议

对于出租方拟制的租赁合同格式条款，往往都是站在出租方立场，倾向维护出租方利益，相对地损害承租人利益的条款较多。所以，如果承租人如无法定或约定解约事由，需中途退场的，建议：承租人应提前至少一个月以上将退场的意思送达出租方，以免扩大双方损失；并且尽量通过协商方式妥善解决押金和违约金数额问题。