民法典体系下婚房权属的认定及其对家庭财富管理实务之影响

    导读：婚房应在什么时间、以什么方式购买，出资与产权登记有哪些需特别注意的？各种买房情形下房屋产权归属谁？购买房屋对家庭财富管理与传承的影响有哪些？

    原《婚姻法》及其司法解释一、二、三等有关文件废止后被2021年实施的《民法典》《<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》所取代，其中关注度最高的是夫妻房产产权归属问题，本律师根据最新法条，结合实务办过的案子及最高人民法院指导性案例，将其整体梳理如下：

一、婚姻财产关系的基本法理

    婚姻关系因涉及人身权与社会和谐安定问题，所以法律对其有倾向性地进行调整规制，但对于与婚姻有关的财产问题，在保证基本公平和适当照顾弱者一方利益的前提下，法律是允许当事人进行适当地意思自治的。在整个民商事法律关系体系中，婚姻财产关系（权利、义务和责任）与个人合伙关系相对接近，有许多共同的法理，所以夫妻财产关系（包括债权债务）与个人合伙有相通性。

     据统计，房产占据中国国民财富价值的比重约为七成，因此，本文仅专门探讨与婚姻关系有关的房产权属问题，股权、债权和金融资产等另文再述。

二、房屋权属受购买时间、出资主体和产权登记人名字等因素影响

（一）结婚之前购买房子的产权归属

1、一方或一方父母出资购房

（1）一方全款购买房子，产权登记办理至出资人本人名下的，房子归其本人所有。

（2）一方付首付款购买房子，产权登记办理至出首付款的本人名下的，房子归其本人所有；如果婚后房子的贷款月供是以夫妻共同财产偿还，则该月供款和房子的增值部分为夫妻共同财产。

（3）一方出资买房，产权登记办理至另一方名下，一般将该房子视为夫妻共同财产；但有相反证据否定的除外。

（4）一方父母付全款购房，办证至自己子女名下，则该房子归出资方子女所有；

（5）一方父母支付首付款购房，如果产权证办至自己子女名下，但以夫妻共同财产还贷的，若以后离婚，则该房子通常判决给出资方子女所有；如果产权证办至双方名下，则为夫妻共同财产（双方可约定各自产权份额）；如果产权证办至另一方名下，原则上该房子视为夫妻共同所有，但如有证据证明房子全部只归某一方所有的除外）。

2、双方或双方父母出资购房

（1）双方父母出资都出资购房，不管登记至哪一方名下，如无相反证据证明为垫资借款购房的，应认定为夫妻共同财产。

（2）双方出资购房，如果产权证办至两方名下，房子归夫妻共同所有；如果产权证办至一方名下，且该房子是双方同居期间购得，视为双方共同财产；如果产权证办至一方名下，且该房子不是双方同居期间购得，根据法律事实，该房子可能被认定为赠与或垫资购买（具体权属取决于证据）。

（二）结婚之后购买房子的产权归属

1、一方以婚前个人财产购房，办理产权证至对方名下，房子属于夫妻共同财产；但办理产权证至出资方一人名下的又分两种情形：①房子全款付清的，为出资方个人财产；②一方只付了首付款，后面偿月供还贷的，该房子价值中除了首付款外其余均为夫妻共同财产。

2、以夫妻共同财产购买，办产权证至任何一方名下，均为夫妻共同财产；但办理产权证至两人的未成年子女名下的分两种情形：①如证据表明是赠予子女的，则为该子女的个人财产；②如证据表明只是借子女名额购房，则该房子可视为夫妻共有财产。

3、一方父母全款购房，办证到哪一方名下，通常都会被视为夫妻共同财产，但是有证据证明该房归某一方所有或纯垫资借款购房的除外。

4、一方父母出首付款购房，夫妻共同付月供，不论办证至哪一方，房子均被视为：夫妻共同财产，但有相反证据如父母明确其出资只赠予某一方的除外。

5、双方父母出资购房，办证至一方子女或两方子女名下，房子均被视为：夫妻共同财产，但有相反证据的除外。

三、上述购房权属认定规则的实务指导意义与对家庭财富管理的影响

（一）站在出资方视角

1、婚前买房，尽量做到房屋产权登记为出资一方名字；为了表达对未出资方的诚意，出资一方可能需在房产证上加上对方名字。加名以后，在没有特别协议或相反证据的情况下，万一两方事后分离，出资方的风险可能损失一半房产价值，所以协议内容显得特别重要。

2、父母出资为子女购房的，建议根据实际需要，事先订立好有关协议，以防事后风险不可控。

（二）站在不出资或少出资一方视角

如果对方婚前已经买房并办产权证（仅出资方单独所有），未出资的一方尤其是家庭主妇，难免担心付出青春后却与房产无关，长期来看缺乏安全感，非常有必要在房屋产权证上加名。

（三）大多数家庭的净资产小于其房产的价值，房产占据家庭财富的大头，为了保护家庭财富的安全及传承，合法、科学地统筹做好婚前和婚后财产协议与规划方案十分必要。