TJ与XZ宾馆经营权转让合同纠纷一案

代 理 词

尊敬的审判长：

     北京CC律师事务所依法接受（201*）芙民初字第**21号案件本诉原告TJ的委托，指派本律师担任本案本诉原告的一审诉讼代理人。经收集、分析本案有关证据材料，参加本案的各项诉讼活动，本代理人认为，本诉原告TJ的诉讼请求完全成立,依法应予支持；反诉原告XZ的诉求，缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。现发表代理意见如下：

一、本诉原告与被告之间是宾馆经营权转让合同法律关系，适用《民法典合同篇》规定，并可以参照适用合同篇之买卖合同的有关规定。

1、本案原告与被告交易的标的――TF宾馆的经营权，包括该宾馆场地的使用权和期限（LH商厦14楼和15楼，面积约2000平方米；14楼可租用9年多），该宾馆的经营资质，不包括家具用品（室内家具属于房东所有），参见本诉原告TJ提交的证据《宾馆转让协议》之第1条至第2条，以及庭审中当事人的陈述和自认。

2、本诉原告TJ在本案宾馆经营权转让中，是作为买受人（受让方），本诉被告XZ在本案宾馆经营权转让中，是作为出卖人（转让方）。

依据《民法典》第646条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第45条之规定，宾馆经营权转让合同纠纷属于无名合同，应先适用《民法典之合同篇》的规定，并参照该法典之买卖合同之有关规定。

二、本诉被告XZ以欺诈手段，诱使本诉原告TJ误签本案《宾馆转让协议》；签订该份转让协议，违背本诉原告TJ购买宾馆之真实意思，本诉原告TJ依法有权请求人民法院撤销该份宾馆转让协议。

1、作为转让方（出卖方）的本诉被告XZ，在订立该转让协议时，作虚假陈述、虚假的承诺和保证，还隐瞒交易标的之重要信息，签订该份宾馆转让协议，完全违背了本诉原告TJ订立宾馆转让协议的真实意思。

     本诉原告夫妻俩在外省打工十多年的血汗钱，加上亲友借款共70余万元，本是希望购买一个拥有合法、稳定经营权的宾馆回CS定居生活，未曾想到：本诉被告XZ交付的TF宾馆,其不具备经营资质（营业执照、特种行业许可证、消防检查合格证等一个都没有，各行政主管机关查询不到任何有关TF宾馆的经营资质登记信息）；另外，（参见本诉原告提交的证据：《告知书》、《房屋产权情况表》、《解除合同协议》）TF宾馆面积的一半（LH商厦14楼约1000平方米），本诉原告接手不到一个月，装修刚做完就被告知，房东（湖南TH公司）要求腾房、退租，该14楼宾馆用房已经被房东收回。

     本诉原告TJ是在被本诉被告要求先付转让费45万元，再交接宾馆、再与房东见面的情况下，签订的《宾馆转让协议》。本诉原告TJ发现TF宾馆存在问题的时间，是2013年11月1日交接宾馆之后。本诉原告TJ签约之前和签约当时，因本诉被告使用欺诈手段，对TF宾馆的实际情况，并不知情。本诉原告TJ是支付45万元，且宾馆交接之后，才发现被告存在欺诈行为， 所接收的TF宾馆不是本诉被告XZ事先所承诺保证的那样。

2、在签订本案《宾馆转让协议》前，本诉被告XZ故意告知本诉原告TJ――TF宾馆经营证照手续已经办好，宾馆经营期限有保证，并且故意隐瞒――TF宾馆办不了消防安全检查验收、办不了特种行业许可证、更办不了营业执照的真实情况（参见本诉原告提交的证据：《宾馆转让协议》第2条、第5条和第6条，《告知书》、《房屋产权情况表》、《解除合同协议》、《消防监督检查记录》和本诉被告XZ的陈述），引诱本诉原告TJ误签本案《宾馆转让协议》。

      因本诉原告TJ被本诉被告XZ欺诈所签订的本案《宾馆转让协议》，依据《民法典》第146-152条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条，该份宾馆转让协议属于可撤销合同。

    3、本诉被告XZ作为TF宾馆经营权的转让方，在与受让方订立《宾馆转让协议》之时，未向受让方尽如实告知义务，违背诚实信用原则，导致受让方意思表示不真实的，转让方应承担该转让协议被撤销的法律后果。

    因本诉被告XZ非法经营TF宾馆已经有几年时间，对于TF宾馆能否办妥经营证照手续、房东是否同意出租房屋作宾馆经营，以及房东允许宾馆经营的期限，本诉被告XZ对此是十分清楚的；而本诉原告TJ在签订本案《宾馆转让协议》前，只与转让方XZ接触两次，转让方XZ对TF宾馆的关键问题刻意隐瞒并作虚假陈述，如：转让方XZ要求受让方TJ先付清大部分转让款，再带其去见房东，这样转让方就便于隐瞒交易标的重要信息（房东出租意愿和出租期限）；本诉被告悬挂虚假无效证照，并书面承诺宾馆证照已经由转让方办理（参见本诉原告提交的证据：《宾馆转让协议》第5条）；先是保证房东同意宾馆转让，LH商厦14楼经营期限有9年多，但签约不到一个月，房东就收回了LH商厦14楼宾馆用房等（参见本诉原告提交的证据：《宾馆转让协议》第2条和第6条，《告知书》、《房屋产权情况表》、《解除合同协议》）。

就是因为转让方XZ的刻意隐瞒TF宾馆实情，还作虚假陈述、承诺保证，导致买卖双方对交易标的的信息严重不对称，受让方被欺诈签约后深受其害。

《民法通则》第4条和《民法典》第7条规定，民事行为当事人都应遵循诚实信用原则，本诉被告XZ作为交易标的TF宾馆经营权的转让方，对TF宾馆实际情况非常清楚，依法应向受让方履行如实告知义务。因转让方故意隐瞒交易标的的真实情况或作虚假陈述或承诺保证，而导致受让方意思表示不真实并签订转让协议的，依《民法典》第148、157条规定，受损害方请求人民法院撤销转让协议，该转让协议被撤销的法律后果，应由不诚信的一方，即转让方承担。

三、本诉被告XZ向本诉原告TJ交付的TF宾馆存在重大违法情形，损害社会公共利益。因此，关于TF宾馆的转让交易，应被撤销并确认无效。

1、本诉被告XZ交付的TF宾馆，消防安全检查一直是处于不合格状态，存在严重火灾隐患，其违法经营损害社会公共利益。

    本案交易的标的是宾馆经营权，主要由具有一定期限的经营场地和经营资质证照构成。但是，参见证据《宾馆转让协议》第1条，面积2000平方米的TF宾馆，按《中华人民共和国消防法》第15条和《湖南省公众聚集场所消防安全管理办法》第2条、第6条规定，TF宾馆属于公众聚集场所，在投入使用、开业前，应当依法向公安消防机构申请消防安全检查；未经公安消防机构消防安全检查合格，不得开业或者投入使用，卫生、工商等行政管理部门不得办理有关行政许可证、营业执照。参见本诉原告提交的证据：《房屋产权情况表》和《消防监督检查记录》，TF宾馆开业多年来，一直处于未经消防安全检查，擅自投入营业的违法状态。

    参见本诉原告证据《房屋产权情况表》，位于LH商厦14楼和15楼的TF宾馆，是从居民住宅的房屋改建而来；实际上，TF宾馆房间大量使用木质装修材料，尤其是房间的隔断均是使用木材，极易引发火灾。依据《中华人民共和国消防法》第15条和第58条，《湖南省实施<中华人民共和国消防法>办法》第29条、《湖南省公众聚集场所消防安全管理办法》第12条、第25条规定，TF宾馆所用居民住宅房屋是被明文禁止改建成宾馆的，存在重大火灾隐患，还属于消防安全检查不合格，擅自投入使用、开业的情形，公安消防机构发现或者接到举报后，应当及时依法予以查封、取缔，并依法给予行政处罚。

    因此，TF宾馆处于非法经营状态，一旦发生事故，后果不堪设想，并会对社会公共利益造成极大损害。

2、本诉被告XZ交付的TF宾馆不具备取得（旅馆）特种行业许可和营业执照的行政许可条件，长期处于无照经营状态，依法属于应被取缔的范畴。

     本诉被告XZ一直拿不出任何一个，能证明其享有TF宾馆经营资质的行政许可证照。经本诉原告向各主管行政机关查询，也没有查到本诉被告XZ的关于TF宾馆的经营资质登记信息。庭审中，本诉被告XZ也陈述和承认TF宾馆未办理正式经营资质。

由于TF宾馆开业多年以来，一直处于消防安全检查不合格，擅自投入营业的违法状态，依据《行政许可法》第81条，《中华人民共和国治安管理处罚法》第54条，《旅馆业治安管理办法》第4条、《湖南省旅馆业治安管理办法》第4条和第5条，《无照经营查处取缔办法》第3条、第4条和第14条规定，本诉被告XZ从未取得宾馆的特种行业许可证，也无法取得宾馆营业执照，属于无照违法经营，本诉被告XZ经营的TF宾馆属于应当被取缔的对象，其违法所得也应予没收。

    本诉被告XZ经营的TF宾馆一直在违反国家强制性法律法规，从事非法经营活动。如果非法经营的TF宾馆被允许转让，就等于在纵容非法经营活动，损害社会公共利益。人民法院司法导向如果不制裁违法经营，如果放纵非法经营的交易，或者如果容许从非法经营中获益，比方不撤销非法转让行为或不判令非法经营者退还非法经营标的之转让费，其严重后果和影响不堪设想。

    如果允许存在公共安全隐患且无资质宾馆的转让，就等于认可非法经营活动从一个民事法律主体向另一个民事法律主体流转，其所造成的公共利益之损害是任何一个法治社会必须加以制止的。所以，TF宾馆的转让交易应予撤销。

四、本诉被告XZ应对《宾馆转让协议》被撤销承担相应法律责任

1、因受本诉被告XZ欺诈误签《宾馆转让协议》，本诉原告TJ损失巨大。

   本诉被告以欺诈手段，骗取原告与其签订宾馆转让协议后，骗得本诉原告支付转让费45万元，还使本诉原告损失装修费十多万元（仅地板材料费6.5万元，参见本诉原告证据：《森森地板购销合同》、《收款收据》、《地板出库单》和本诉被告庭审中的自认），这些均是本诉原告实实在在的损失。加上租金，本诉原告总损失达70余万元。这些资金来之不易，主要是本诉原告夫妻在外省打工十多年辛苦积累下来的血汗钱，另外还有部分是亲友借款。

2、本诉被告欺诈本诉原告签约，主观过错明显，是承担本案民事责任的主体。

   如果本诉被告事先向受让方TJ明确告知：TF宾馆不具备经营资质，办不了合法经营证照，或房东即将要求腾退宾馆用房，本诉原告是绝对不会签署该份《宾馆转让协议》的，本诉原告也绝不至于产生如此巨大损失。

   依据《合同法》第148、157条，《宾馆转让协议》应予撤销；转让费45万元应由本诉被告返还给受损害方（本诉原告TJ）；装修费损失十多万元，本诉原告仅主张补偿地板材料费，也应由本诉被告赔偿给受损害方（本诉原告TJ）。

    综上所述，本案交易标的--TF宾馆的经营权，包括本诉被告承诺的经营场地、经营资质和经营期限，客观上，本诉被告XZ没有能力如约提供，但他却作虚假承诺保证并刻意隐瞒实情；本诉被告XZ欺诈本诉原告TJ所签订的《宾馆转让协议》依法应予撤销，本诉被告XZ非法所得应予返还，所造成损害也应当赔偿。

   以上代理意见供人民法庭作判决参考，请求人民法院采纳本代理意见，支持本诉原告TJ的诉讼请求。

代理人：**律师事务所律师

Hj  

  二○一*年三月二十二日

附件一：法律依据

附件二：相关判例