商业房屋租赁与侵权责任纠纷一案

代理词

尊敬的审判长：

      **律师事务所接受（201*）民初字第9***号案件原告的委托，指派本律师担任本案原告的一审诉讼代理人、参加本案的各项诉讼活动，现就本案的审理发表如下代理意见： 

一、原告依法享有莲湖公寓16栋107号铺面（系诉争铺面）的所有权

1. 原告自2007年12月28日起,从法律上取得诉争铺面所有权的期待权

    原告从2007年8月13日至2007年12月28日,原告与开发商（CCFS置业有限责任公司）相继签订了《门面认购合同》、《铺面租赁合同》和《商品房买卖合同》，原告因此享有对诉争铺面所有权的期待权。

2. 与开发商完成诉争铺面交易行为并取得了房产权证，原告取得了该铺面的合法、完全所有权

    原告与开发商（CCFS置业有限责任公司）签订房屋买卖合同后，向开发商支付了房款、办理了《商品房买卖合同》备案，并于2008年10月24日完成了房屋所有权登记（权证号：708053944）。CC市房屋产权管理局向原告颁发的《房屋产权情况》和《房屋所有权证》证明原告是诉争铺面的合法所有权人。

     依据《中华人民共和国民法典》第209-217条，2008年10月24日，诉争铺面所有权从开发商转移至原告,已记载于不动产登记簿，原告从此取得该铺面的完全所有权。

二、被告一（二）占有、使用和收益诉争铺面没有法律依据和合同依据

1.相对于被告一（二）以外的人而言，被告一（二）从未取得诉争铺面的所有权及该铺面所有权的期待权。换句话说，被告一（二）不具有作为所有人占有、使用、收益的法律依据和合同依据

      其一，被告一（二）从未取得诉争铺面的所有权

诚如上述第一条，原告具有取得诉争铺面所有权的法律事实即法律依据，且从2008年10月24日起至今一直是该铺面的合法、完全的所有权人。而被告一（二）自始就未曾取得诉争铺面所有权，根据“一物一所有权”原则，被告一（二）也不可能取得系争铺面所有权。

       其二，被告一（二）从未取得诉争铺面所有权的期待权。即被告一（二）与开发商（CCFS置业有限责任公司）不曾存在房屋交易行为，不具备取得房屋所有权期待权的房屋交易行为即签订商品房买卖合同并履行该合同。

      被告一（二）不但没有取得系争铺面所有权、而且也没有取得房屋所有权期待权的基础法律事实即签订商品房买卖合同并履行该合同。

本案证据显示：开发商不但没有与被告一（二）签订《房屋买卖合同》，且被告一（二）也没有以实际行动履行支付购房款等与房屋交易有关的重要的实质性行为。

       从提交的证据看，2007年2月6日被告一（二）与开发商（CCFS置业有限责任公司）签订了《预订协议书》，但因其不具备《商品房销售管理办法》第16条所规定的商品房买卖合同必备要件，如缺乏“价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期和办理产权登记等有关事宜”等核心内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，《预订协议书》和《预订金发票》不能作为被告一（二）与被告三之间存在商品房买卖合同关系的证据，也不能成为将来取得诉争铺面所有权的基础法律事实。

无论从形式上还是实质上，被告一（二）均未取得系争铺面所有权的期待权。

2. 相对于开发商和被告三而言，被告一（二）不具有占有、使用、收益系争铺面的合法原始及继受依据。即开发商不可能也没有向被告一（二）交付系争铺面。

       诚如前述，开发商（CCFS置业有限责任公司）没有向被告一（二）交付系争铺面的基础法律事实。换句话说被告一（二）缺乏作为所有人占有、使用、收益的合法原始依据，此其一。

       其二，诉争铺面承租人（被告三）并未向被告一（二）转租诉争铺面，也未将该铺面出借给被告一（二）等其他能够证明被告一（二）占有、使用、收益系争铺面的“继受”依据。

       其三，被告一（二）提交的《交房通知单》、《验房交接书》和《房铺交接书》因真实性、合法性和关联性有异议，不能证明开发商（CCFS置业有限责任公司）向被告一（二）交房。

       诉争铺面于2007年12月才建成，但《交房通知单》签字于2007年2月12日，而且被告一（二）没有提供《交房通知单》原件，其真实性无从谈起，《交房通知单》实际上只能算作交房的内部审批单；《验房交接书》和《房铺交接书》没有开发商（CCFS置业有限责任公司）签章，王龙星不是开发商授权的交房人，开发商（CCFS置业有限责任公司）也否认向被告一（二）交房，《验房交接书》和《房铺交接书》不具备办理交房手续的形式要件和实质要件。

        其四，被告一（二）提交的物业费发票反映的是物业（非法）占有、使用人接受被告三物业服务的事实，此为物业服务法律关系，并不能证明被告一（二）与原告不存在侵权法律关系，相反倒是证明了被告一（二）为原告铺面所有权的实际侵权行为人。

3.相对于原告而言，被告一（二）也没有占有、使用和收益诉争铺面的其他法律事实。即被告一（二）与原告不存在租赁、借用、赠与和二手房买卖等合同法律关系。

       本案证据显示：被告一（二）与原告不存在租赁、借用、赠与和二手房买卖等其他能够证明被告一（二）合法占有使用原告铺面的合同法律关系，诉争铺面占有、使用和收益权不可能从原告转移至被告一（二）。

三、被告一（二）是本案原告铺面所有权的实际侵权行为人

       诚如前述：从法定还是约定来看，被告一（二）应知其无权对诉争铺面进行占有、使用和收益，但其仍然占有、使用和收益诉争铺面，故其对侵犯原告铺面所有权主观上存在过错。

      且，被告一提供的物业费发票、被告三出具的证明被告一（二）占有诉争铺面的《证明》、庭审中的法庭询问及被告一的陈述，足以证明被告一是诉争铺面的实际占有、使用和收益人；原告向被告一（二）主张过对诉争铺面的所有权，但其不肯腾房，原告至今仅获得诉争铺面法律上的所有权，原告对诉争铺面的占有、使用、收益和部分处分权无法行使。故被告一（二）是本案实际侵权行为人。

四、被告一（二）依法应承担侵犯所有权的法律责任即向原告返还铺面、将铺面恢复原状和赔偿侵权损失，而不是“占有返还”法律责任。

诚如第三点所述：被告一（二）为原告铺面所有权的侵权行为人。本案为侵犯所有权之诉不是占有返还请求权之诉，故应适用侵权的法律规范而不适用被告一（二）的代理人所说的《民法典》第462条规定。

      根据《民法通则》第117、134条及《民法典》第236-239条规定，被告一（二）应承担侵犯原告所有权的法律责任即返还铺面、将铺面恢复原状和赔偿侵权损失。当然根据即将实施的《侵权责任法》第15条的规定更容易理解这一点。

      原告从开发商（CCFS置业有限责任公司）处购买的是全新的铺面，但被告一（二）自2008年5月1日非法占有诉争铺面后，原铺面状况发生了较大改变。被告一（二）未经原告同意甚至未通知原告的情况下，就擅自对诉争铺面进行添附、改造，这也是被告一（二）侵害原告铺面所有权的行为。截至目前，本案原告也未曾现实占有属于自己的铺面，只是履行了转移占有的法律上的手续。根据《民法通则》第117条及《中华人民共和国民法典》第236-239条规定，被告一（二）应向原告返还铺面和将铺面恢复原状。

       诚如上述，原告铺面因受被告一（二）侵占期间，原告产生了损失；当然原告的损失并非始自被告一（二）的非法侵占时，而是始自2009年12月18日即本案被告三无权占有、使用原告铺面时。原告损失包括但不限于租金损失，损失计算应从2009年12月18日起至被告一（二）腾空铺面之日止。

       当然原告损失的计算标准可参照铺面的原租金水平2297元/月来计算。

五、被告三对原告铺面所有权受侵害具有过错，应向原告承担赔偿租金损失和恢复原状之责任

原告于2007年与开发商（CCFS置业有限责任公司）签订了以诉争铺面为标的物的《商品房买卖合同》，同时与被告三签订了以诉争铺面为标的物的《铺面租赁合同》，开发商与原告进行交房，采用的是占有改定这种拟制交付方式，而非现实交付方式。

1.被告三与被告一（二）没有铺面转租或借用关系，被告三没有向被告一（二）交房。

      被告一提交的《物业管理费、水电费和垃圾费收据》（有开发商的签章）证明开发商（开发商与被告三是关联企业，在本案中是开发商与返租合同承租人关系）于2008年5月1日已知道被告一对诉争铺面占有、使用和收益，但被告三作为诉争铺面承租人并未向被告一（二）主张权利、要求被告一（二）腾房，这实际上是放纵、帮助被告一（二）侵害原告铺面的所有权。被告三的该过错行为对原告铺面所有权受侵害起着先导后续的作用，导致了：被告三与原告的租赁合同期满后，原告不能取得诉争铺面的占有、使用和收益等权利。所以，被告三应（与被告一）承担赔偿诉争铺面租金损失的连带责任。

2.假如被告三与被告一（二）存在铺面转租或借用关系，被告三向被告一交了房。

       被告三与原告在诉争铺面租期内，既未通知原告也未经原告同意，放纵该铺面使用人（被告一）在原告铺面上进行添附、改造行为；被告三承租原告的铺面开始是全新的，但到租期界满时，原告却发现该铺面被添附、改造过（即被搭建阁楼和广告牌）。

       综上，被告三放纵、帮助被告一（二）侵害原告铺面的占有、使用、收益和部分处分权，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第148条的规定，被告三应与被告一（二）一起向原告承担赔偿租金损失的连带民事责任。被告三承租的诉争铺面是仅经过竣工验收、从未使用过的新铺面，被告三在租期界满后应将该承租铺面原状返还给原告。

六.被告应承担本案的全部诉讼费用

        本次诉讼完全是因被告的违法、侵权行为所引起，所以被告应当承担本案全部诉讼费用。

       综上，本案是侵犯所有权之诉并非占有返还之诉。被告一（二）非法占有、使用原告的铺面，并毁损原告的铺面，侵犯了原告的铺面所有权；被告三对于被告一（二）侵犯原告铺面所有权起着先导后续的作用，其过错非常明显，应与被告一（二）向原告承担赔偿侵权损失、恢复原状之连带责任，同时被告一（二）还应承担返还铺面的法律责任。所以，恳请法院支持原告的诉讼请求，判令被告：立即停止侵害、腾空并返还原告的铺面；拆除广告牌和阁楼；参照2297元/月的标准向原告赔偿损失。

代理人：**律师

201*年9 月22日