现如今房屋买卖纠纷中，有一种纠纷越来越常见——很多买受人在签订商品房预售合同后突然手头紧张急需用钱，因此虽没有取得房屋的产权，但房屋买受人也急于出卖刚刚购买的商品房来缓解自己的经济压力，以解燃眉之急。那么，买受人与开发商签订商品房预售合同后，在既未交房亦未办理产权之前，又将预售房屋转让第三人，其转让行为是否有效？

针对这一问题，我国《城市房地产管理法》第38条、46条，中国七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）都做出了相关规定，这些规定都在指明一个事实——没有依法登记领取权属证书的商品房不得转让。也就是说，如果房屋购买人没有取得房子的权属证书，就是没有取得房子的所有权，也就无权对房子进行转让。

但是以上法律规定都是针对预售商品房的物权转让问题，未取得权属证书的预售商品房不能进行转让。但是商品房预售合同转让，其性质上属于债权转让问题，和上述法律规定的物权问题并不能混为一谈。那么物权上不能转让的预售商品房，在债权上能否转让？

律师认为，购房人转让预售合同中的相关权利和义务，其法律性质应当属于债权债务的概括转让。根据《民法典》第五百五十五条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。同时，《民法典》第五百四十五条也规定了债权人转让债权的几种除外情况。购房人转让商品房预售合同并没有违背公平公正或严重影响公共利益，也不属于我国法律规定不能转让的债权类型。因此，吉林雅成房产律师认为在出卖人同意转让的前提下，商品房预售合同可以转让。

吉林雅成律师事务所  孙明欣