我们作为中国房地产市场近十年来发展的亲历者，亲眼见证了中国房地产市场的蓬勃发展。房地产行业牵连着社会的方方面面，甚至关乎社会稳定。月盈则亏，水满则溢，过度的房产市场繁荣必然带来诸多社会问题。因此党的十九大发出了最严格的调控信号，确立了“房子是用来住的，不是用来炒的”房产市场新基调。

其实关于房价问题，这十年来政府一直在用“无形的手”宏观调控，早在2009年江苏就开始拟推行房价备案制度，目的就是遏制城市房价过快上涨。谈到“备案价”就不得不谈商品房的实际销售价，如果商品房实际销售价格高于备案价格的，购房者能否主张退赔差价？

市场受供求关系影响，商品房交易是一个市场行为，开发商有权在政府指导价下，根据市场情况决定自己的商品价格，依照法律规定，房屋作为大标的额的产品，交易时应当签订书面的合同，合同约定的内容如果是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方就应当受到合同约束，享有相应权利，履行相应义务。购房人在签订《商品房买卖合同》后以实际购买价高于政府“备案价”为由请求法院判决退赔差价，一般很难得到支持。

首先，高于“备案价”出售的情况虽然违反备案相关的行政法规，但不属于违反法律行政法规强制性规定，情节严重时，开发商最多受到的是行政处罚。

其次，商品房虽然也是商品，但与一般的大众消费品不同，它是在有限的土地上拔地而起的稀有商品，并且每一个商品房都是一个独一无二的商品，其价格不单单受其自身价值影响，还要受到人口迁移、政府调控、地理位置、面积大小、周边配套、楼层采光、户型大小等诸多方面影响，这种特殊属性注定商品房在市场上难以固定价格，实际销售价格高于备案价格属于正常现象，政府采取“备案价”仅仅是为了对房产市场予以指导。

再次，购房者作为完全民事行为能力人，在签订合同前对房价具有审慎义务，在签订合同时也有能力注意到合同约定的房价。

综上，如果销售价格高于“备案价”，情节严重可对开发商进行行政处罚，购房者不能以此为由主张退赔差价。多地法院也持有此种观点，驳回了购房者的诉讼请求。如陶惠刚与正荣御天（上海）置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案（2017）沪0118民初8704号；彭松、梁慧莹等与佛山市新升房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(2019)粤0604民初16841号。

吉林雅成律师事务所       吴国忠