按揭买的房办不了产权证，贷款还要还吗？

一、   案情简介

2013年10月，买受人严某与出卖人某置业公司签订购房合同，12月，严某作为借款人，置业公司作为保证人，与银行签订了借款合同。随后，严某与置业公司各自按合同约定履行了付款义务和交房义务，银行也完成了放款。在偿还银行贷款期间，严某发现该置业公司隐瞒了涉诉房屋上存在抵押的事实，涉诉房屋也因抵押无法完成产权变更登记。经起诉，法院判决解除购房合同。此时，严某已向银行偿还借款本息计数十万，且银行仍在就尚未归还的借款本息、罚息复利等向严某催还。在律师建议下，严某向法院起诉要求解除借款合同。

二、    争议焦点

本案的争议焦点为：1.购房合同解除后，当事人是否有权解除借款合同；2.如借款合同解除，还款义务如何承担。

三、   律师点评

    在商品房按揭贷款模式下，购房合同的完全履行为借款合同的基础。购房合同被解除的，借款合同的目的便无法实现，当事人有权要求解除借款合同。关键在于借款合同解除后，已偿还的借款及尚未偿还的借款的处理。若严格按照合同相对性处理，则在严某在对合同解除无过错的情况下，仍应要求其对剩余贷款承担还款责任，这明显不合理地加重了买方的负担，导致各方权利义务失衡，有违公平原则。对此，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第21条也明确规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该规定实际上突破了合同相对性，但却有助于实现买房人、开发商、银行这三方的权利义务平衡。

四、   法院判决

法院在审查双方证据后判决确认解除借款合同，置业公司作为出卖人应对其收受的购房贷款和购房款负有返还义务。因借款合同履行过程中，严某已向银行实际偿还借款本息若干，该部分借款本息应由置业公司返还给严某；尚未偿还的借款本息及相应罚息复利等亦应由置业公司直接返还给银行。