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律师信息
  • 姓名 : 陈文龙
  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 手机 : 138-1847-7504
  • 证号 : 13101201210864190
  • 机构 : 上海华荣律师事务所
  • 地址 : 上海市中兴路1500号新理想大厦9楼上海华荣律师事务所
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受新政影响,购房合同解除的,法院如何裁判?

作者:陈文龙来源:找法网更新日期:2022-01-10浏览量:169

导读

      房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。上海法院的多份判决也均认为,房产新政的出台使当事人不具备购房资格,属不可抗力,故买受人不承担违约责任。因此,法院在处理此类案件时,以无责解除为原则。但需考虑的是,沪十条要规范的是夫妻双方“以离婚为名,行规避限购政策之实”的行为。因此,如法院通过离婚时间(如先签房屋买卖合同,后办理离婚)、夫妻生活状况(如夫妻共同生活,家庭素来和睦)等因素查明夫妻双方是为了规避限购政策而进行“假离婚”,则应对该规避行为予以否定性评价。

案例简介

      2020年12月30日,宋某与陆某、徐某签订《房地产买卖居间协议》,约定由宋某购买系争房屋,总房价372万元,签订协议当日支付定金10万元。合同签订当日,宋某支付定金10万元。合同签订之前,宋某告知中介其本人名下已有一套房屋,目前正在出售,此前也已经预约协议离婚,要按照首套房购买系争房屋并办理贷款,否则不具备购买能力,并让中介转告出售方。2021年1月7日,宋某与妻子去民政局办理了离婚登记申请。2021年1月21日,上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,规定个人对外销售住房增值税免征年限从2年提高到5年,对于夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。该新政于2021年1月22日施行。根据新政,宋某原有房屋因购买不满五年要增加增值税近十万元,售房期限拉长,离婚后也不能按照首套房贷款,付款能力严重受影响。新政出台当晚,宋某即告知徐某、陆某,自己购买能力不足,希望延期签署买卖合同或者适当补偿对方解约,但徐某、陆某均不同意,故宋某提出诉请。

      宋某提出诉讼请求:1、判令解除双方就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖居间协议》;2、判令陆某、徐某返还购房定金人民币10万元(以下币种均为人民币)。


法院裁判

一、原告(反诉被告)宋某与被告(反诉原告)徐某、陆某就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》于2021年2月20日解除;

二、原告(反诉被告)宋某应向被告(反诉原告)徐某、陆某支付违约金10万元(此款以宋某已支付的定金10万元予以抵扣);

三、驳回原告(反诉被告)宋某的其他诉讼请求;

四、驳回被告(反诉原告)徐某、陆某的其他反诉请求。

案例分析

      本案的争议焦点在于宋某拒不履行合同是否构成违约。宋某主张其签订合同前曾通过中介告知过出售方要按首套房的政策办理贷款购买系争房屋,否则购房资金不足。对于该主张,宋某仅提供其与中介业务员的聊天记录为证,但该聊天记录的内容并不足以证明宋某或中介已告知过徐某、陆某上述情况。其次,宋某主张因新政策出台导致其无法按首套房办理贷款,履约能力不足,故解除合同并不构成违约。从庭审调查的事实来看,宋涛名下已有一套房屋,其也自认该房屋出售成功的时间具有不确定性,故要通过离婚的方式来获取首套房购房资格。而从其与前妻离婚后仍共同生活的事实来看,其与前妻离婚实际是为了规避房产调控政策,为获取首套房购房资格而采取的一种手段。该种手段明显有违社会公序良俗,本不应予以支持。新政策的出台也正是为防范和阻止该种行为频发而采取的完善措施。故对于宋某抗辩意见,法院实难支持。


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陈文龙律师
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