导读

      房中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

案例简介

      2021年1月17日，原告与案外人邹某在被告的居间下签订了房地产买卖合同（链家版），约定原告向邹某购买涉案房屋，房屋面积85.74平方米，转让价款3,300,000元，支付方式为：签订合同后1日内支付定金150,000元，2021年2月10日支付2,160,000元，通过银行贷款支付970,000元，余款20,000元于交房时支付；双方约定于2021年3月31日之前至房地产交易中心办理转让过户手续，并于2021年4月10日前办理房屋验收交接。同日，原告、邹某与被告签订居间服务合同一份，约定邹某与原告委托被告就涉案房屋的买卖提供居间媒介服务，服务内容为：1、提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息；2、引领买受人实地验看房屋，协助查看房屋权属证明文件；3、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同；4、向交易双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询；5、协助买受人办理贷款手续（若需）；6、协助交易双方办理交易过户手续、协助办理物业交割手续；7、协助交易双方代为领取《不动产权证书》或其他产权证书（若需）。合同约定，邹某需支付居间服务费33,000元，原告需支付居间服务费66,000元。前述房地产买卖合同及居间服务合同均在被告提供的APP上进行电子签订。同日，原告与邹某另行签订了补充协议两份，对交房时间及房款交付进行了具体约定。

        2021年1月22日，本市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。本案中，原告与案外人黄某于2019年2月12日经本院调解离婚，登记在两人名下的上海市松江区XX镇XX路XX弄XX室XX室房屋由两人按份各半所有，后该房屋通过被告居间售卖他人并于2021年3月完成过户手续。根据该意见原告属沪籍单身，离婚未满3年，应按离异前家庭总套数计算名下房屋，因而不具有购房资格。在该意见出台后，被告工作人员于2021年1月28日在微信中告知原告：“还好我们没有收到新政策的影响”，故被告继续推进了本案涉案房屋的买卖交易行为。

      2021年2月7日，邹某与买受方原告以及原告父母黄某2、唐某签订上海市房地产买卖合同（合同编号：4268257）并进行网上备案。同日双方又签订协议书一份，就涉案房屋过户中的税费问题进行了具体约定。

2021年4月7日，原告获知其受前述房产政策限制而不具备购房资格，无法继续履行本案房屋交易。后原告在被告工作人员的协调下多次至有关部门进行信访反映以期解决其购房资格问题。

     2021年6月8日，案外人邹某向本院提起诉讼，要求解除与本案原告签订的上海市房地产买卖合同并撤销网上备案手续，原告赔偿违约金及相应损失。被告作为第三人参加该诉讼。2021年7月14日该案件经本院调解，邹某与本案原、被告达成调解协议，确认其与原告签订的上海市房地产买卖合同及补充协议于即日起解除并撤销网上备案手续，邹某返还原告定金及购房款合计2,210,000元，被告返还原告定金100,000元，被告补偿邹某200,000元。

法院裁判

判决如下：

一、确认原告与被告德佑房地产经纪有限公司之间的居间服务关系解除；

二、驳回原告要求被告德佑房地产经纪有限公司赔偿房屋差价损失780,000元及房屋租金损失36,000元的诉讼请求。

案例分析

       中介人如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。而本案原告与案外人邹某房屋买卖合同无法继续履行而解除的根本原因，是原告受2021年1月22日本市出台的政策限制，不具备购房资格。虽然本案被告因未能对政策进行正确解读，而继续推进涉案房屋的交易，存在一定过失，但并不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形，且事后被告也积极引导原告向某部门进行信访救济。而原告在与邹某的诉讼中，未向邹某承担违约责任。同时被告也未向原告收取居间佣金，并向原告已退还了购房定金100,000元。故原告并无实际损失。原告要求被告承担无法购得房屋而产生的房屋差价损失及房屋租金损失，基于居间服务合同的违约责任，该请求不符合法律规定。