在“一房二卖”纠纷中，如果两份合同均有效，根据债权平等原则，各买受人均可要求开发商继续履行合同。但鉴于房屋的特定性，开发商不可能同时履行两个合同。那么开发商应该履行哪个合同呢？实践中不能孤立的以合同订立的先后顺序来确定，应区分不同情况加以判定。

案例导读

花花和草草经过7年的恋爱长跑，终于决定步入婚姻的殿堂。二人拿出多年的积蓄，全款购买了一套房屋，与开发商签订了商品房买卖合同，并进行了网签和预告登记。在二人的日夜期盼中，交付房屋的日子终于到来了，可是花花和草草却迟迟未接到交付房屋的通知。后经多方了解发现，开发商在与二人签订商品房买卖合同之后，又将房屋卖给了树树，与树树也签订了商品房买卖合同（两份合同内容相同），且已将房屋交付给树树居住使用，但树树仅仅支付了50%的购房款。这可愁坏了花花和草草，不知道这种“一房二卖”的情况下，开发商应该履行哪个合同。

律师分析

1.不动产物权变动以登记主义为原则，未经登记，不发生物权变动的效果。

在“一房二卖”情况下，如果开发商已经为一方买受人办理房屋所有权变更登记，那么该买受人已经取得房屋所有权，开发商当然应该履行与该买受人之间的买卖合同。但如果该买受人恶意办理房屋所有权变更登记，而另一方买受人已经合法占有该房屋，开发商则应履行与另一方买受人之间的买卖合同。

上述案例中，开发商虽然没有给花花和草草办理所有权变更登记，但花花和草草为保障将来实现物权，已经进行了预告登记，而预告登记具有公示与公信效力，花花和草草的物权期待权因此而具有物权化特征。在此种情况下，开发商将房屋又卖给树树，该处分行为显然不能发生物权效力，开发商应履行与花花和草草之间的买卖合同。

2.在各买受人均未办理房屋所有权变更登记的情况下，判断“一房二卖”纠纷中合同履行的问题，应从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间、付款程度、合同备案情况、房屋占有事实、预告登记等方面加以评判。

上述案例中，树树与开发商之间的商品房买卖合同订立在后，且树树未全额支付购房款。而且在树树购买房屋之前，花花和草草已经进行了网签及预告登记，毫无疑问，开发商与树树签订的商品房买卖合同是无法办理备案的。树树未能审查房屋的交易情况，在不能办理合同备案的情况下仍支付了50%的购房款，有违一般人的审慎购买原则，显然与常理不符。因此，虽然树树已经占有了房屋，但树树作为买受人的权利并不能因此得到保护，开发商应履行与花花和草草之间的买卖合同。

综上所述，在“一房二卖”纠纷中，开发商应履行哪个合同不能一概而论。而应结合诚实信用原则、公平原则以及缔约真实性、是否善意等情形综合评判。一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

读到这里，文章马上就要结束了。相信很多人都会有这样的疑问——树树该如何维权，难道钱房两空了吗？当然不是，树树还可以追究开发商的违约责任，这里不再赘述。持续关注吉林雅成律师事务所，相信您会得到答案。

吉林雅成律师事务所    王晓影

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百二十一条 

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。  

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第三百一十一条  

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；  

（二）以合理的价格转让；  

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。  

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。