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律师信息
  • 姓名 : 陈文龙
  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 手机 : 138-1847-7504
  • 证号 : 13101201210864190
  • 机构 : 上海华荣律师事务所
  • 地址 : 上海市中兴路1500号新理想大厦9楼上海华荣律师事务所
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房地产新政导致购房合同解除,法院如何裁判?

作者:陈文龙来源:找法网更新日期:2021-12-29浏览量:172

  导读

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示,于法不悖,双方均应按照合同约定履行各自义务。房产新政引起涉案房屋增值税的增加是否属于情势变更,解除合同是否有权要求返还定金?

  案例简介

  2020年12月19日,王某和倪某、案外人上海XX房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份,同日,王某和倪某、杨某签订涉案合同一份,约定倪某、杨某将涉案房屋(建筑面积180.48平方米)出售给王某,房屋总价6,250,000元,双方同意于2021年3月31日前签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同),房款支付方式:王某签署本合同之日支付定金200,000元,网签合同当日支付2,100,000元,2021年7月30日前支付2,400,000元,贷款1,500,000元或过户当日现金补足,办理交房有关的事宜完成当日支付尾款50,000元。合同约定乙方(王某)承担双方全部交易税费,但若甲方4.4款义务未能履行的,则超出部分税费甲方自理。4.4款:甲方(倪某、杨某)承诺提供购入时的合同、发票、契税单、动迁协议等。合同还约定:若因乙方原因导致本合同无法履行,乙方已支付的定金甲方没收;若因甲方原因导致本合同无法履行,则甲方应双倍返还乙方定金。

  2020年12月19日,王某向倪某支付定金200,000元,倪某出具定金收据。

  2021年1月21日,上海市房屋管理局等有关部门发布沪建房管联[2021]48号《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,该意见第四条:调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。

  王某向一审法院提出诉讼请求:1、解除王某与倪某、杨某2020年12月19日签订的编号为0000612的《房地产买卖合同》;2、倪某、杨某退还王某定金200,000元;3、诉讼费由倪某、杨某承担。

  法院裁判

  一审法院判决:一、王某和倪某、杨某于2020年12月19日签订的编号为0000612的《房地产买卖合同》于2021年4月7日解除;二、驳回王某的其余诉讼请求。一审案件受理费4,300元,减半收取计2,150元,由王某负担(已付)。

  双方当事人二审中均未提交新证据。

  上诉人与被上诉人于2020年12月19日签订涉案合同,合同约定,除尾款外的最后一笔款项付款期限为2021年7月30日且增值税由上诉人负担,故上诉人对于在涉案房屋过户前可能因政策变化产生的风险是明知且确认的。现房产新政的发布对于本案的影响系上诉人就涉案房屋所需支付的增值税有所增加,故即使上诉人在签约后因房产新政造成部分资金缺口,其尚有超过半年的时间可以通过自行筹集资金或贷款的方式积极履行合同项下的付款义务,且该行为的操作难度远未达到动摇本案标的额为625万元的合同基础之程度,故一审法院认为该房产新政对涉案房屋增值税上调之影响不符合情势变更之定义,并无不当,本院予以确认。

  上诉人以无力支付增加的增值税为由,要求解除涉案合同,不符合法定解除或约定解除之情形,构成违约,依法应承担相应的违约责任,故一审法院适用定金罚则,判令被上诉人没收上诉人已支付的20万元定金,具有事实和法律依据,本院予以维持。

  王某的上诉理由不能成立,其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费4,300元,由上诉人王某负担。

  本判决为终审判决。

  案例分析

  本案争议焦点:房地产新政引起增值税负担发生变化是否属于情势变更?买受人因合同签订后的新增事由增加的部分税费和出卖人协商不一致而主张解除合同的,是否构成违约?

  其一,新政对于本案的影响在于增值税的负担增加,因为房屋买卖合同约定税费全部由买受人负担,买受人负担的增值税额外增加,对此,一般应先行协商解决,协商不一致的,双方可以就该笔税费寻求司法救济,但该笔税费仍属于合同履行费用,并不因此动摇合同根本,不宜认定为情势变更;其二,合同约定买受人承担双方全部交易税费,依法案涉增值税本应是出让方负担的税费,但按照税费均有买受人承担的约定以及一般交易出让人都是“净到手”价的习惯,一般而言买受人将面临额外负担,但是系争税费在签约时双方都不清楚或者尚不存在这笔税费,对此双方应协商确定,买受人可以考虑搁置争议继续履行合同,对于目前出现情况,合同没有约定解除权,也不属于法定解除权情形,王某现主张解除合同,倪某、杨某同意解除,合同可以予以解除,但王某应当承担相应的违约责任。


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陈文龙律师
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