农村私有房屋买卖合同的效力

作者：邸顺红律师

对于城市居民购买农村房屋、农村私有房屋买卖合同的效力问题一直有着争议，各地法院审理农村房屋买卖合同时，也判决不一，如浙江温州法院系统认为农村房屋买卖只要不存在合同法规定的无效情形即为有效。而北京法院、山东法院、天津法院等认为因为房屋建立在土地之上，农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的非法转让问题。目前宅基地分配具有社会保障性质，因此农村房屋买卖合同应该属于无效合同。

笔者认为，农村房屋买卖合同是有效的，但是基于目前各地法院做法不一的特点，所以购买农村房屋时要了解当地的规定和习惯做法。

我国的法律、法规及司法解释均没有禁止农村私房买卖及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

目前，各地法院认定合同无效的依据为：一，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。“

二，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

三，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买宅基地和违法建造的住宅发放土地使用权证。”

四，各地高院的会议纪要。

以上四种规定的效力均低于合同法，应当以合同法的规定为准。除此之外，国务院文件仅仅是禁止城镇居民购买农村的宅基地，并没有禁止城镇居民购置农村的房屋。

因此，城镇居民购买农村房屋应该认定为合同有效。