宣传的学区与实际不符，算违约吗？     

                每个城市里各个学校的教学水平都有些许差异，为了孩子能在更好的学校就读，很多家长选择买自己相中学校的学区房，而好的学校的学区房价格也是被越炒越高，如果买房时销售宣传是优质学区房，而后发现并非如此，可以追究开发商责任吗？

                ＃基本案情

                王某因看中某开发商广告语中“明星级八中.入读八中名校” 等文字广告语，为了孩子上学考虑，遂签订了商品房买卖合同，而后发现该小区实际为十二中学区房，不能满足王某小孩在八中上学的需求，故诉至法院要求开发商赔偿。

                ＃法院审理

                广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。宣传的学区与实际不符，虚假宣传广告为要约，因合同未明确对应违约责任，法院酌定开发商承担违约责任。

                ＃笔者认为

                很多房地产开发企业在广告宣传时常常夸大细节，甚至做出不可实现的宣传，而从司法案例来看，诸如“学区”、“面积赠送”、“免费使用”、样板房展示与实际不符，法院较为可能认定为要约，房企需承担违约责任。因此在追求销售业绩的同时，房企应重视加强对营销人员的培训与考核管控，购房者在购房前也要谨慎核实小区的真实情况，以免不能达到自己的预期。