上海目前执行的限购令明确，对于不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。但此规定存在可以补缴的漏洞，因此被一些机构频频使用。在房产交易实践中，通过“补缴个税”、“补缴社保”规避限购，成为业内公开的秘密。

2011年7月，上海叫停非本地居民“补缴税单”购房。2012年6月15日，上海各房产交易中心限购政策再度收紧，并明确：非沪籍人士补缴社保购房者一律不予过户。此政策一出，在购房领域又掀起了不小的波澜，并在上下家间引发了“因无法完成交易”的系列纠纷。笔者近期也已碰到咨询案例。

一、叫停“补缴社保购房”的法律后果分析

此次房产调控加码，与之前诸多房产新政的出台不同：（1）政策文件尚未发布，上海各房产交易中心已经实际执行，没有给市场留有任何反应消化新政的时间；（2）补缴社保：有正常的补缴与“为购房而曲线补缴”之分，但政府为了达到调控目的，而强势采用“一刀切”的方式。由于“补缴个税购房”已经叫停，“为购房而曲线补缴”正成为绝大多数外地购房者绕开限购的法宝。因此，新政出台，对市场的“杀伤力”极强，并极易引发上下家间的法律纷争。根据房产交易的不同阶段，叫停“补缴社保购房”的影响主要有两类情况：

1、双方签订了《房地产买卖居间协议》，尚未签订备案的《买卖合同》：可以预见“补缴社保，将无法完成后续交易”，因此，上下家间必定无法按照约定的时间签订备案的《买卖合同》。由此，关于“下家是否违约，定金是否没收”，也必定成为上下家间的争议焦点。

2、双方签订了备案的《买卖合同》，但尚未完成房产过户交易：因“补缴社保，将无法通过房产交易中心的过户审核，买卖合同将无法继续履行”。而此时，往往首付款已经支付，上下家为本次交易付出了很多时间、精力甚至金钱。再加上本就低靡的房产交易市场导致买卖双方对交易的变化非常敏感。双方协商稍有分歧，即易发生法律争议。随即，“合同无法继续履行，哪方是否需要承担违约责任”也必定成为上下家间的争议焦点。

二、叫停“补缴社保购房”的法律责任争议

笔者认为：上述争议，其本质核心点只有一个，即因“补缴社保不予过户新政，导致交易未成，下家是否须承担定金责任或者违约责任”。对此，实践中主要有两种观点：

1、下家需要承担责任，理由如下：

（1）判断是否具有购房资格，提供符合过户所需的社保是下家的义务。若下家失责，须承担相应责任；

（2）《上海市商品房买卖合同》示范文本新增加的违限条款已经明确：“如果如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，……造成卖方经济损失的，买方应赔偿相应的损失。”

（3）“叫停补缴社保购房新政”仅是对“沪九条”限购的细化补充，属于限购的延续补充。因此，因“叫停补缴社保导致无法过户”不属于因“政策原因”导致交易未成。

2、下家无需承担责任，理由如下：

（1）下家审核是否具有购房资格，只能根据签订《房产买卖居间合同》或者《买卖合同》当时的政策作出判断，下家的对购房资格的判定并非是无限责任；

（2）签订合同的当时，凭补缴的社保凭据能够办理过户手续。而“叫停补缴社保购房”并非仅仅对限购的细化补充，其实际是增加了新的“限购标准”。因此，因“政策原因导致交易未成”属于不可预测、不能避免也不可克服的“不可抗力”事项，下家无需为此承当责任；

（3）如果因新政而产生的法律后果，由交易一方，即下家独自承担，不符合法律公平的原则。

三、吴林锋律师的观点

笔者认为，上述责任，不能一概而论：正常补缴社保购房，下家无须承担交易未成的法律责任；“为购房而曲线补缴”，则下家须承担交易未成的法律责任。

1、按照《上海市社会保险费征缴实施办法》的规定：“缴费单位应当在每月1日至15日内，按社会保险经办机构指定的日期缴纳社会保险费。”因此，正常的缴纳社保，应当是“按月”缴纳。但与此同时，社保部门实践中也允许补缴社保。

由此，实践中，补缴社保是“正常补缴”还是“无中生有的补缴”，仅凭一张“社保单据”无法作出判断。

2、但从制定“非沪籍购房须出具社保凭据”的初衷而言，政府无非是为了引导并实现“购房自住、限制炒房”政策导向。同时，为了明确“购房自住”的判定标准，政策制定者又设定了“非沪籍在上海2年内缴了1年的社保”的评判办法。因此，从此项“限购”政策的本意而言，“非沪籍2年内缴纳1年社保”是针对正常的缴税（包括补缴社保），而非适用“为了购房，而无中生有的补缴社保”。

“无中生有的补缴社保”自始自终属于规避政策的行为，自2011年1月31日“沪九条”就实际已将此类购房者明确列入“限购”之列。只是由于“正常补缴社保”还是“无中生有的补缴”在实践中区分困难，让此类购房者“钻了政策的空档”。“叫停补缴社保购房新政”的出台，填补了政策漏洞，但“限制非自住购房、判定自住购房的标准”自始自终并未改变。笔者认为：叫停“补缴社保购房”虽扩大了打击面，中伤了许多正常补缴社保的无辜者，但为了便于执行，实属决策者的无奈之举。

3、“叫停补缴社保购房新政”采用“一刀切”的方式落实调控，导致“正常补缴”、“无中生有的补缴”都产生“房产交易过户无法完成”的法律后果。但从“立法本意”而言，笔者认为：“正常补缴社保的购房者”只是政策的无意中伤，‘叫停补缴社保购房新政’在其签订合同之时根本无法预见，因此，正常补缴社保的购房者无须承担定金或者违约责任。

四、房产无法过户的解决策略

一旦正在进行交易的购房者，被“叫停补缴社保购房新政”波及。由于“下家”在此项新政中，被拟定为“责任方”。笔者建议，为了最大限度规避法律风险，下家应作好如下准备：

1、协商一致，合同终止：与上家积极对话，通过协商一致“解除合同，并了结后续事项”。

2、交易暂停，获取资格：双方协商一致，同意过户时间延后13个月。下家通过正常缴纳社会保险，获得购房资格，交易继续。此措作，须避免下家全额支付房款后，上家“恶意再次售房、抵押”或者“司法查封”的风险。具体见《叫停补缴社保购房各解决策略的法律风险分析及防范》一文。

3、积极准备，应对诉讼：如上分析，下家要免除定金或违约金责任，必须排除“无中生有补缴社保”的嫌疑。为此，笔者认为，下家须承担如下举证责任：

（1）“补缴社保”的税单：没有税单，连购房资格没有；

（2）证明与用人单位存在正常劳动关系：提供劳动合同、工资发放凭据等。

若上下家协商无果，已经有“诉之法律”的风险，建议聘请专业人士及早介入，做好法律预案，以防范风险，最大限度避免或减少损失。