张静律师解答：由法官根据合同履行情况认定。如下面这个案件，虽然受托人连授权委托书都未提供，但因受托人是房屋共有人，且其一次性出售多套房屋，其余房屋均成功过户，且是在开发商公司的组织下进行，合同签订后卖家业主收取了房款，多年后未提出异议。最终法院认定受托人构成表见代理，房屋买卖合同是双方真实意思表示，判决卖家配合买家过户。

判决书节选：

本案争议焦点为：何某的处分行为是否构成无权处分，案涉买卖合同是否可以继续履行。

根据本案查明事实、各方当事人的陈述和证据，何某、顾某从海某房地产公司处以物抵债获得的包括案涉房屋在内的十套房屋，在2002年至2003年期间已经海某房地产公司售楼部出售了三套，可见何某、顾某当时对这些房屋有出售的真实意愿。虽然顾某未在案涉买卖合同上签名，但何某在签订案涉买卖合同时持有案涉房屋的产权凭证（与海某房地产公司的购房合同、发票等），并将案涉房屋及上述凭证实际交付给吴买家，上述交易亦是在海某房地产公司组织下进行。签订案涉买卖合同后，吴买家已支付了大部分房款25万元，剩余9万元房款未支付的原因是合同约定的支付条件未成就。综合以上事实，可认定吴买家签订案涉买卖合同为善意。吴买家作为一般善意买受人，难以准确分辨何某与顾某之间的内部关系；顾某在庭审中也确认其授权何某处理案涉房屋，作为外部的吴买家并不能区分顾某的授权有无买卖房屋的授权内容；何某持有案涉房屋的相关产权凭证与吴买家签订案涉买卖合同并实际交付房屋和权利凭证的行为实质上构成了表见代理。根据顾某陈述，建设工程由何某承接并具体负责，因此，用工程款抵债而来的房屋均以何某为主处理并管理。顾某作为案涉房屋的登记产权人，在取得产权后的十余年间未具体管理案涉房屋，亦未对吴买家占有房屋提出过异议；顾某辩称其委托何某出租案涉房屋以抵偿银行贷款本息，但其既未向何某主张过租金收益，又未能提供证据证实其曾对何某利用房屋出租盈利偿还其他房产抵押贷款的行为进行过结算，这显然不合常理。综上，本案可认定何某与顾某之间就案涉房屋的处分存在概括性授权关系，顾某对案涉房屋的出售是知悉的或事实上进行了追认。案涉买卖合同是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，对吴买家、何某和顾某均有约束力，何某与顾某应履行其合同义务。

因案涉买卖合同在本市限购之前已签订，吴买家亦已支付了大部分购房款并占有使用房屋，案涉买卖合同继续履行并无障碍，故本案可判令继续履行，本院对吴买家要求过户的诉请予以支持。根据案涉买卖合同约定，吴买家尚有余款9万元需在办理过户后支付，由于何某、顾某未在本案中对此提出反诉或提出主张，付款条件也未成就，何某、顾某可另案主张，本院对此不予处理。另外，案涉买卖合同约定案涉房屋过户的税、费由吴买家承担，故在办理过户时税、费均由吴买家承担。