“居住权”那些事（上）

2021年7月26日，广州市不动产登记中心为家住越秀区的李女士颁发广州第一张居住权登记证明，此后两天又连续发出3张居住权登记证明，标志着广州市居住权登记正式落地。可想而知，这项新的用益物权会逐步应用于房产处置之中，在它广泛运用之时又会给我们买房带来哪些风险呢？

一、什么是居住权？

居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。“房子不是我的，但是我却可以居住”这是居住权最明显的特征。从一定程度上保障了相关人员对房屋所享有的居住权利，避免出现居无定所的局面。

二、《民法典》对“居住权”规定

第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条  设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

(一) 当事人的姓名或者名称和住所；

(二) 住宅的位置；

(三) 居住的条件和要求；

(四) 居住权期限； 

 第三百六十八条  居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条  居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条  以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

从上述规定可以看出，居住权相对“所有权”而言，少了收益和处分两项权利，原因在于享有居住权的权利人并不是房屋的产权人，居住权的期限可自行设立，1年、10年、20年或者终生都可以。但不是长期居住就能获得“居住权”，居住权的获得必须以到登记机构设立登记为前提。

三、居住权纠纷最新案例

《民法典》于2021年1月1日施行后，各地法院依据《民法典》确认或设立居住权的案例逐日增多，因案件审理周期及审判文书公开时间差异，目前可检索居住权纠纷的案例不多，从广东省公布的相关案例里可以以小见大以提炼出《民法典》施行后各地法院有关涉居住权案件审理观点和裁判方向。

案例一

 詹某勇、江某娣与郑某红居住权纠纷一案民事一审裁定书，（2021）粤1424民初981号。 

  裁判要旨：要求解除居住权，但实际是对涉案房屋所有权有争议，解除居住权应以房屋所有权确定为前提。

   经审查，本院认为，根据《民法典》第二百零八条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”虽然起诉人詹某勇、江某娣称涉案房屋是其个人合法财产，但起诉人在立案时未能提供该房屋的所有权和宅基地使用权证书，不能确定涉案房屋是起诉人詹某勇、江某娣个人合法财产。本案起诉人虽然起诉要求解除居住权，但实际是对涉案房屋所有权有争议，解除居住权应以房屋所有权确定为前提。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项规定“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决……”本案涉案房屋所有权争议纠纷应先由其他行政机关处理，不属于人民法院直接受理的范围。待权属清楚后，可再行提起民事诉讼。依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条，第一百二十四条第三项的规定，裁定如下：对詹某勇、江某娣的起诉，本院不予受理。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于梅州市中级人民法院。

案例二

 罗某妹、徐某秋等居住权纠纷民事一审民事判决书，（2021）粤0114民初3405号。

 裁判要旨：居住权应通过书面形式订立，采取登记生效主义。  

 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定……。曾某相与罗某妹在《家庭自愿分配书》中对居住权进行了约定，由于当时法律、法规并未对居住权进行规定，但是《民法典》进行了规定，因此本院应适用《民法典》的规定。本案中罗某妹等五人要求确认其对涉案房屋拥有居住权。根据《民法典》第三百六十六条、第三百六十七条第一款、第三百六十八条规定，居住权应通过书面形式订立，采登记生效主义。本案中，罗某妹与曾某相于1989年6月17日签订的《家庭自愿分配书》中约定涉案房屋的所有权归曾某相，使用权归罗某妹等五人，以书面形式对居住权进行了约定。由于该约定在《民法典》颁布之前，此时我国尚未确立居住权制度，客观上确实无法办理居住权登记，但是罗某妹等人向本院提出的（2019）粤0114执异37号案执行异议，要求在拍卖涉案房屋的过程中确保其的居住使用的合法权益，即要求确认其居住权，广州市中级人民法院作出的生效裁定驳回了该项请求，说明其居住权并未设立，因此其在本案中要求确认其对涉案房屋拥有居住权的依据不足，本院不予支持。

案例三

  凌某南与梁某莹、杨某锋物权确认纠纷一审民事判决书，（2020）粤0106民初2280号。 

 裁判要旨：虽未主张办理居住权登记手续，但考虑到民法典是在本案诉讼发生之后才施行的以及从减少双方讼累的角度出发，本院一并判令梁某莹、杨某锋协助凌某南到房地产管理部门办理居住权登记手续。

 关于凌某南请求确认其享有507房的使用权直至其去世的问题。凌某南主张的上述507房的使用权，实质是主张507房的居住权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”。关于居住权，民法典施行前的法律未有相关规定，本案可以适用民法典的规定。如前所述，凌某南、梁某修的真实意思表示是在有生之年一直居住于507房，而梁某莹、杨某锋在本案中亦自认“当初因为402房没有加装电梯，梁某莹、杨某锋购买507房给二老居住到百年”“双方也说过507房归凌某南与梁某修居住至百年”“梁某修支付款项给梁某莹只是希望可以在507房居住至百年”，因此，凌某南上述主张符合双方购买507房时的真实意思表示。同时，正如凌某南所称其已是七十岁的年纪，无儿无女，病痛多，其与梁某修结婚三十年，在梁某修未对其日后生活作出安排的情况下，其对日后的养老问题、老年生活水平保障问题以及病痛时的巨额医疗支出等问题感到非常焦虑；而梁某莹、杨某锋亦称梁某修早年丧偶，随后又痛失儿子，只留下女儿梁某莹；由上可知，凌某南、梁某修与梁某莹、杨某锋的大家庭有其特殊性，在此情况下，凌某南与梁某莹、杨某锋更应该换位思考、互相尊重、互相关心、互相体谅对方的不易之处，共同维系家庭和谐。综上，本院对凌某南上述诉讼请求予以支持。凌端南虽未主张办理居住权登记手续，但考虑到民法典是在本案诉讼发生之后才施行的以及从减少双方讼累的角度出发，本院一并判令梁某莹、杨某锋协助凌某南到房地产管理部门办理居住权登记手续。

案例四

何某芳、黄某居住权民事一审民事判决书，（2021）粤0112民初4210号。

裁判要旨：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，涉案房屋的登记权属人为广东省航某工程公司（已注销），实际所有人为中国铁建某航局集团有限公司。涉案房屋原是广东省某道工程公司分配给职工何某某居住使用，在职工去世后又一直租给其直系家属继续居住使用，方之间实际为租赁关系。

 本院认为，居住权是我国民法典新设立的一种用益物权，是居住权人有权按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的权利，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，本案纠纷显然不属于居住权纠纷。本案中，涉案房屋的登记权属人为广东省航某工程公司（已注销），实际所有人为中国铁建某航局集团有限公司。涉案房屋原是广东省航某工程公司分配给职工何某某居住使用，在职工去世后又一直租给其直系家属继续居住使用，双方之间实际为租赁关系。原承租人何某某去世后，一直未变更承租人，但目前的居住使用人为何某2和黄某伟，租金也一直由该两人支付，故与房屋产权单位形成实际上的租赁关系。何某芳虽然作为何某某的女儿，曾经在涉案房屋居住生活过，但那是在其结婚前，之后并未再居住过。何某芳的户口也已迁出该房屋地址，目前该房屋的户主为何某2，何某2明确表示不同意何某芳搬回该房屋居住。涉案房屋为两室一厅，目前已有两家人居住，何某芳想搬回该房屋居住，条件也不允许。同时，何某表示愿意让何某芳继续住在其处，何某芳不存在无处居住的问题。综上所述，何某芳的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。

通过上述几个案例，可以看出，目前居住权相关纠纷集中在其设立、解除上，居住权采取明确的登记生效主义，但因为民法典颁布后才对其形式进行明确，法院对其裁判时会综合涉案诉讼发生的时间以及双方讼累的角度综合考量是否要对居住权予以认可。