按份共有房产分割时出资如何认定？

【案情】张某某与李某某曾经为恋人，二人在恋爱期间共同出资购买了一套商品房，房屋总价值50万元，首付款金额15万元全部由张某某支付，余下款项35万元由张某某与李某某共同按揭贷款支付，李某某为房屋主贷人，其后该房屋一直由李某某按期偿还贷款，共偿还按揭总额包括利息在内20万元。现房屋不动产权证登记在双方名下。后双方感情破裂，张某某认为，双方共同出资购房，共同购买的房屋属于共同财产，其对房屋享有共有物权，现因共有关系难以维持，故起诉至法院要求分割房产。本案在审理过程中就房屋份额如何分割多次组织双方调解，但均未达成一致。

【分歧】对分割房屋所依据的出资额的认定产生了分歧。

第一种观点认为应按各方目前就该房屋已经支出的房款总额来确认各方的出资额，不包括还未支付的按揭贷款金额。即张某某的出资额应认定为首付金额15万元，李某某的出资金额应认定为截止起诉时已支付的按揭贷款总额20万元，故张某某、李某某对房屋所占比例分别为42.86%、57.14%。

第二种观点认为出资额应以房屋的总价值为基础，而不是以各方已经支付的数额来认定，贷款属于双方共同借款，应认定为双方的共同出资，即张某某的出资额应包括首付款15万元加贷款金额的一半17.5万元共计32.5万元，李某某的出资额应为17.5万元，故张某某、李某某对房屋所占比例分别为65%、35%。

笔者同意第二种观点。具体分析如下：

根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条之规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。本案中，张某某与李某某不具有家庭关系，故对双方共有的不动产份额应视为按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条之规定“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。本案中，首付款金额15万元由张某某支付。双方与银行签订房屋贷款合同，双方作为共同贷款人向银行借款35万元，该笔款银行已向开发商支付完毕，应认定该笔出资双方已经履行完毕。双方内部未约定各自贷款金额比例，故对于按揭贷款部分应认定双方等额出资，即对于按揭部分双方各按17.5万元作为出资额。因此，张某某的出资额应认定为32.5万元，李某某出资应认定为17.5万元，即张某某、李某某对诉争房屋所占比例分别为65%、35%。本案中房屋的按揭贷款是由李某某按期支付，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”的规定，李某某对于超出自身应承担份额之外所支出的按揭款部分，可以向张某某进行追偿，剩余的未还贷款由双方共同支付。