文：朱润发、黄艳

以建筑物、其他土地附着物、建设用地使用权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。《民法典》第四百零二条沿袭了前述不动产抵押登记生效主义。但是，在民法典时代，不动产抵押登记制度也作出了重要修订，这些变化对相关抵押关系主体的影响重大，为此，小编作此文全面盘点“要点”。

一、禁止抵押登记的不动产

《民法典》对不动产抵押范围进行了调整，比如允许土地承包经营权、经营权纳入抵押范围，而禁止抵押的不动产范围则明确如下：

1.学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产；

2.土地所有权；

3.宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权原则上不得办理不动产抵押登记，除非法律另有规定除外；

4.所有权、使用权不明或有争议的不动产。

二、抵押担保范围需明确登记

抵押关系当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,应当在办理抵押登记时在“担保范围”一项明确登记。前述利息、违约金、损害赔偿金在担保范围中明确登记的，与主债权同样享有优先受偿权。

三、不动产可以“带押过户”

《民法典》改变了旧民法时代过度保护银行等金融机构抵押权人权益的做法，规定抵押期间抵押人可以自由转让财产，除非当事人约定限制/禁止转让的除外，即通常所说的“带押过户”。抵押当事人办理抵押登记是，须明确“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”，有约定，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；无约定，受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记，即无需抵押权人配合即可“过户”。

四、不规范的不动产登记可能导致抵押权未设立的风险

抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，其登记必须具体、特定、明确、规范。如果只是笼统在不动产登记簿上登记多少平方米的房屋被抵押，而没有明确不动产的坐落、不动产登记证明号等具体指向信息，导致社会上通常的第三人无法判断不动产在抵押登记范围之内的，则不能产生案涉房屋被抵押登记的效果。

此外，不动产登记管理部门不得以不动产登记簿以外的其他介质记载房屋抵押权信息，比如“房产证存根台账”、“抵押登记备案”等，否则，将因登记媒介、登记内容不符合抵押登记的法定要求，不能作为认定抵押登记有效的依据。

小结

优化不动产抵押登记制度，是优化营商环境的需要，是保护信贷人权利指标的要求，有利于落实“物尽其用”、“有交换价值的财产，都应当实现其价值”、“抵押权追及效力”等法学原理，进一步满足新时代民事生活、社会发展的需要。