导读

     借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

案例情况

      2005年，罗某已超过60岁，XX银行股份有限公司南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由，拒绝与罗某签订按揭贷款合同。为解决住房问题，罗某遂以其儿媳陶某名义签订购房合同。从出资情况来看，XX邦公司支付的首付款。结合XX邦公司章程、股东花名册、XX邦公司及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据，可以认定XX邦公司支付的首付款是受罗某委托代其付款，每月房屋按揭贷款亦由罗某支付，首付款和月付贷款的支付均与陶某无关。真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗某。案涉房屋系罗某借陶某名义购买，且首付款及按揭款均由罗某支付，从签订合同、交付房屋到至今一直被罗某合法占有、使用

法院裁判

      判决认定罗某为案涉房屋真实权利人,确认其享有房屋物权。罗某通过借名买房，将真实物权登记于陶某名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗。享有足以排除强制执行的民事权益。

案例分析

       当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。