导读

     以广告或其他方式宣传销售商品房，是开发商常见的营销，尤其在商品房预售制度下，购房人购房时对于房屋未来的实际情况无从得知，仅能通过开发商的介绍及广告了解商品房信息。而开发商为了在销售过程中取得一定优势，不排除会对所售楼盘的环境、配套设施等进行夸张或不实宣传，导致所售商品房交付时，购房人发现名不副实的情况，从而引发购房人与开发商之间的纠纷。

案例情况

      金X公司在对外销售某小区的商品房时，在宣传广告中载明：小区会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。但金X公司实际上并没有上述2万平方米用地的土地使用权证，且由于金X公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此上述配套设施将予以拆除。2014年6月27日，上述2万平方米土地上修建的该小区配套设施等被强制拆除。马xx认为上述配套设施被拆除后，金X公司应承担履行不能的违约赔偿责任，即诉至法院。

法院裁判

      金X公司在对外销售商品房的销售广告和宣传资料中，对在20000平方米的休闲绿地上修建的各项休闲配套设施作出明确承诺，其所称绿地及附属设施虽然实际上不在瑞海花园小区开发规划范围内，但金X公司的宣传广告足以让购房人相信是在小区开发规划范围内，故应视为出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，应适用《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的规定。即开发商对小区规划范围内作出的虚假承诺尚且要承担违约责任，其对规划范围外作出具体明确的虚假承诺，其性质更为恶劣，更应当承担违约责任。

案例分析

     商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。