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法院拍卖的房子能买吗?

作者:马冲  发布时间 : 2021-09-17  浏览量:57

法院拍卖的房子能买吗?

 

1、什么是法拍房?

法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价款清偿债权。而在该过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

 

2、买法拍房有什么好处?

“便宜”是最大的好处!

依照拍卖程序来,“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构,出具房屋的评估价,一般低于市场价;而同时,法院为了吸引更多竞价人参与,通常会设置一个比评估价更低的起拍价;起拍价一般为评估价的8折或者更低。

不动产按法律规定可以拍卖三次,而只要“流拍”一次,价格就会降到原来的八折,所以到了“三拍”,经过几次降价,价格已经十分优惠了。而如果三次均“流拍”,法院则会以更低的折扣进行“变卖”,届时价格会更低。

 

3、法拍房有哪些风险?

1、收房难

法拍房很大一部分都是带租约的。带租约意味着什么呢?买卖不破租赁,就算拍到了房也要等租期到了之后才能住进去,如果面临一二十年的租约,那就只能望房却步了。

即使通过调查或者法院公示,看好了房子没租约,也未必能及时住进去。为啥?法院司法拍卖的公告通常下面会有一句话:“法院不负责腾房”,就是说买了之后得自己去收房。这时问题就来了,如果遇到老赖,死活不走,那就很麻烦了,到时候很可能面临一场新的诉讼要求对方交房。

2、税费无法估量

买法拍房的交易除了拍卖之外,其他程序和二手房买卖大致相同,这里就会面临一个税费的问题,并且法拍房通常都是要求买家承担全部税费的,但是法院通常是不会公布前手的交易情况。

前手的交易情况决定了这次的所得税,所得税顾名思义,卖价和前手购入价格的差乘税率就是要交的税。曾经出现过一个大坑案例:这房子的前手是直系亲属赠与,价格仅为500元,房子又不是满五唯一,买家购入之后随即就会面临高额的税费。

除了这种情况之外,还可能前手是公司,公司在转让房产除了所得税等等之外还会面临土地增值税,土地增值税是个很可怕的税种。

3、拖欠电费、物业费等等

法拍房在拍卖前可能已经很久没人打理,物业费、水费、电费已经攒了一大堆,如果买到了这样的房可能还要付出很大一笔这些成本。

4、房子有瑕疵

通常购买法拍房,法院会组织竞买人去实地看房,但是毕竟不能像看二手房那样看的那么仔细,所以一些细节可能很难注意到,但是法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任,也就是说如果有什么瑕疵,风险要自行承担。

5、钉子户拒绝迁出户口

学区房类型的法拍房可能是很多买家比较喜欢的,因为很多人可能不考虑住不住,只为了这个学位。但是如果遇到卖家赖着不迁出户口,那么就可能会面临麻烦又严重的学位问题。

购买法拍房的5大注意事项

1、审查好是否存在租约,如果存在租约的房建议不要买,很多时候这种租约有可能都是原房东的亲戚或者是一个很长的租约。

2、了解好欠费情况,去物业或者相关部门查询房屋的欠费情况,以免给自己造成不必要的损失。

3、了解好是否可以贷款,很多法拍房是不能贷款的,并且需要很快交清房款,所以要结合自身情况充分了解。

4、了解好房屋权属是否存在瑕疵,是否取得房产证等等。

5、尽量了解前手的交易情况,预估可能产生的税费作出合理判断。

 

 

 

 


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