在商品房买卖中，买卖双方在正式签订合同之前，有时会通过一些其他形式，如签订认购协议、预购协议等来确认双方的合意行为，但由于上述协议法律属性的不确定性，往往导致纠纷的发生。根据司法实践，目前诉讼中的主要争议焦点是关于双方签订的商品房认购协议的性质认定。

    基本理论

    一、商品房认购协议概念

    在我国的法律规定中，并没有对“商品房认购协议”作出明确的法律属性界定。现实中，不同房产公司的认购协议差别很大，内容条款悬殊。一般认为，典型的商品房认购协议，又称商品房认购书，是在购房者与开发商签订正式的商品房买卖（预售）合同之前均由开发商事先拟好，购房者只需填写本人的一些基本情况，最后双方签字即可。

    二、商品房认购协议的性质：本约还是预约

    按照理论界的通说，商品房认购协议一般应认定为商品房买卖预约合同，但如果该协议具备了一定的实质要件（实践中表现为体现一定的法定要件），无论合同名称为何，仍应认定为商品房买卖合同，即名为预约实为本约。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。所以，对于此种纠纷将根据认购书为预约合同、认购书为商品房买卖合同两类来分别分析。

    综上，认购书被认定为商品房买卖合同时需要符合两个条件：一是，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是，开发商已经按照约定收受购房款。

   实务要点

    一、判断当事人之间订立的商品房认购协议是本约还是预约合同，其根本标准是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。

    二、对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

    三、人民法院在认定商品房认购协议的性质时，应当着重审查协议的内容，即协议是否具备商品房买卖合同必备的条款和要件。

    四、商品房认购协议的性质可以从权利取得形式、协议内容以及协议签订目的等方面进行综合判断。