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关于法拍房

所谓法拍房，俗称“法院拍卖房产”，是指被法院强制执行拍卖的房屋。房屋所有人主要是由于债务违约、担保纠纷、逾期贷款、违法犯罪等原因，经法院判决后仍不能履行判决义务的被执行人。

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2017年以前的法拍房拍卖

2017年以前，法拍房拍卖具有两个特点。其一，法院对拍卖标的设定保留价，不到保留价不成交，保留价属于机密，只有执行法官才知道最终保留价。也许很多人投标和竞价，但是达不到保留价格最终也不会成交。其二，必须有两个以上的竞买人出价才能成交，一个竞买人出价即使超过了保留价仍然无法成交。

上述两个特点所造成的弊端就是，一方面您要将本法院拍卖成交的所有记录提取出来，然后计算出在拍卖中出价几次能成交，出价几次不能成交，然后再以出价成交的临界价格计算出标的物打了几折才可以成交。另一方面您要找另外一个人帮您围拍，让他帮您出第一个价，您本人第二次出价，这个价码正好是拍卖法官所定的最低价(即保留价)。若寄希望于以最低价成交，要做大量统计。值得庆幸的是，当时了解司法拍卖的人还比较少，比较容易以保留价成交。

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2017年法拍房三把火

为法拍房烧起的第一把火是法拍房可以贷款。

为法拍房烧起的第二把火是法拍房税费根据税法规定各自承担。

为法拍房烧起的第三把火是不限购。

（2021年3月3日，杭州法拍房被纳入限购范围，见杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》）。

上述三把火让法拍房火遍大江南北。据阿里司法拍卖平台数据显示，从2017年到2021年1月，法拍房源已经从9000多套激增到了138万套左右，价格更是水涨船高，法拍房也真正成为了一种融资方式。法拍房已然从鲜有人问津的冷门，转变为当今热门的购房方式。但是在法拍房热销的背后，您拍走的不仅仅是财产，还有社会矛盾。

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拍来的矛盾

矛盾一，法院大多会在司法拍卖公告中写到“本院不负责腾空”。遇公告中有本院不负责腾空房子劝您还是不要参与该房产的拍卖。法院都惹不起我劝您也不要去惹这样的主。

矛盾二，法院在拍卖公告中写到“不安排看样”的房子也不建议拍，这说明法院在强制执行的时候无法进入房子或者房子实际有人居住且居住者不同意法官录像和看样房。

◎矛盾三，房产已出租，买卖不破租赁，拍卖也不破租赁，您可能会在拍得房子后发现，买来的房子还是有租客的，甚至可能该租客与前房主订立了20年的租房合同，租金都已一次性付清。

矛盾四，房产证和土地证分开登记，分别登记在不同的主体名下，你虽然拍到房子，但无法办理土地证，贷款申请也通不过。

矛盾五，凶宅。有些法拍房中曾发生了命案，或凶杀案件。

矛盾六，学区房中的学籍被占领。

矛盾七，被执行财产仅指房子不包括室内动产。

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没占到便宜，反惹了麻烦

司法拍卖是矛盾纠纷的终结化处理，但伴随着拍卖，一些社会矛盾不可避免地发生转移。

2020年6月，小铁通过淘宝网司法拍卖拍到了一套精装法拍房。不想原房主因对外欠下高利贷，与债权人签订了长达20年的长期租赁合同，以抵偿债务。

按照现行有关法律规定，买卖不破租赁，房子还未到手，小铁先吃了哑巴亏。更雪上加霜的是，债权人又将房子转租给了他人，承租人中包括一位年逾花甲的老人，这进一步增加了腾空难度。

无奈之下，小铁只好通过诉讼来维护自己的权益，经过漫长的调解、诉讼、执行，身心俱疲的小铁终于胜诉，谁料开门的瞬间，小铁又傻了眼。实木地板被撬走，灯具和房门被拆走，水管齐根割断，连墙上插座的插板也全被卸下，只留下一个洞。

让小铁更无奈的是，拍卖公告上居然没有室内动产（实木地板、灯具、房门等）的内容，执行法院表示，根据拍卖公告，执行的财产仅为房子，不包括室内动产。房子如果全部维修，装修公司给出最低报价30万，算上之前打官司花费的人力、物力、财力，小铁非但一点便宜没占到，反惹了一身麻烦。

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结语

韦律师提示：面对法拍房需谨慎，您拍走的可能是社会矛盾。

韦律师经典案例系列，以案说法，未完待续…