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房产代持,考验人性,如何防范其风险

作者:陈海云  发布时间 : 2021-07-29  浏览量:78

由于限购、税费等考虑,有些人将房产登记在他人名下,双方签协议约定房产所有权,这种现象叫“房产代持”。

 

房产代持可靠吗?实际操作中往往要经受人性的考验。

 

案例:

小田与小熊是一对刚结婚不久的小夫妻。 小田的母亲早逝,2014年,小田的父亲老田买了一套700万元的房产,让女儿女婿同自己同居住。

但因限购和贷款政策的原因,老田和小田口头约定房产由小田代持,房产登记在女儿小田名下,父女俩未签订书面代持协议。


2019年,小田因车祸身亡。2个月后,老田找到女婿小熊表明房子是自己购买的,小熊应当予以返还。
小熊认为房屋登记在小田名下,其死后该房产应当作为遗产,由其继承人继承。协商不成,老田将小熊诉至法院,要求法院确认该房屋为自己的财产。法院认为:《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第17条(已失效,现行《民法典》物权编规定与之一致) 规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。作为房屋的登记产权人,根据物权公示原则,小田为房屋的所有权人。
老田声称为房屋的实际产权人,但因为缺乏书面代持协议和出资凭证,提交的证据不足以推翻案涉房屋的产权登记。

 

法院宣判,老田败诉,白发人送黑发人后还多了几分悲剧色彩。人性难以考验,我们应该如何考虑代持房产的安全性及风险防范?

- 1 -
房产代持协议有效吗? 我国《民法典》规定,有下列情形之一的,民事法律行为无效:

 

恶意串通,损害他人利益

 

违背公序良俗

 

违反法律、行政法规的强制性规定

 

所以就房产代持协议而言,只要当事人意思表示真实,内容不具有法律规定合同无效的情形,即可认定其效力。
因此,只要是双方自愿签订的房产代持协议,原则上都是有效的。

- 2 -
代持人将房产出售被代持人能要回吗? 我国《民法典》物权编规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。
除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

 

受让人受让该不动产或者动产时是善意的

 

以合理的价格转让

 

转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。


在现实中,若房产代持人擅自将房产转移给第三人,第三人买房时不知道该房屋的所有权另有他人,并且房屋已经登记在自己名下。

 

此时第三人就满足《民法典》关于房屋善意取得的规定,由第三人取得房屋所有权,房产实际权利人无权追回房产,只能向代持人请求损害赔偿。

 - 3 -
如何防范代持的风险?
不论代持房屋发生在父母、子女或朋友之间,借名人都应该从以下方面进行风险防范:

 (1)签订书面的借名买房协议

房价飞速上涨的时代,不少借名买房案件中,代持人不愿意遵守代持协议将其“名下”的房产过户给借名人,导致房屋确认所有权纠纷案件频发。
法院在审理此类案件时会将双方之间是否存在借名的合意作为重要的判断标准。

由于书面证据拥有较强的证明力,如果双方之间存在书面的借名买房的协议,则法院认定借名人为实际所有权人的可能性就大大增加。

 

 (2)保留款项支付凭证
借名人证明自己是真实的权利人的一个重要的途径,是证明自己是房屋的实际出资人,因此借名人要注意保存相应款项的支付凭证,以便在房屋所有权发生争议时证明真实的出资状况。

认购金和购房款等款项,可以由借名人直接向开发商支付

对于按揭贷款,一般代持人也是名义上的还款义务人,借名人不能够直接向银行还款,但可以采取每月将还款本息支付至代持人还款账户

 

以上两点做法可证明借名人也是实际的还款义务人。

 

 (3)可以就房产设定抵押物权
在真实案例存在这种情况:张三代持李四的房产,但张三擅自出卖房屋,导致房屋被善意第三人取得。
为避免此类事件的发生,借名人可以与代持人协商在该房产上设定抵押权,将房产抵押给借名人,以限制代持人擅自处分该房产。 (4)尽早办理过户手续
在房产代持期间,代持人可能被法院强制执行或者代持人发生遗产继承等事件导致房产出现风险。
因此,实现了房屋代持的真正目的后,借名人应尽快将房产过户至自己名下。

 

现如今房价不断攀升,房产代持作为一种资产管理方式,不仅考验房产代持人的道德品质,还可能被法院认定无效。2020年,最高院一则民事再审判决书((2020)最高法民再328号)引发了社会的高度关注。
最高院认为:规避国家限购政策签订的房产代持协议因违背公序良俗而应认定无效。
这同以往司法裁判中“房产代持有效说”的主流裁判观点大相径庭! 

此例判决未列入最高院公布的指导性案例,不代表今后同类案件会统一裁判。但是展现出国家始终坚持的“房住不炒”理念,对于房产投资者是一针强有力的警醒剂。

 

对于房产代持,广大群众还是要持谨慎的态度,不要轻信人性,法律才是最好的保障。


以上内容由陈海云律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电陈海云律师咨询。

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