城市化的发展让人们都住进了高楼大厦，邻里之间由空间上的平行关系转化成垂直上的上下关系，漏水、失火等原因造成的损害也日渐增多。在处理这类纠纷时，首先需明确事故发生原因，明确责任主体，在此基础上及时取证，沟通协商，必要时进行司法鉴定，起诉维护合法权益。

【事故原因】

       常见的失火/漏水原因有以下四种：

       1、建筑商建房时处理不当留有质量隐患；

       2、楼上住户随意改建或不当使用燃气、水管等造成对楼下住户的侵害；

       3、楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；

       4、共用设施、设备导致渗漏且过保持期

【起诉案由】

      侵权责任纠纷/产品责任纠纷/财产损害赔偿纠纷,起诉主体为物业公司、产品生产者、销售者、运输者、仓储者。

      物业服务合同纠纷/合同关系，起诉主体为物业公司。

      相邻权纠纷/物权关系，起诉主体为邻居、住户。

      物权纠纷/物权关系，起诉主体为开发商。

【典型案例】

一、案情简介：

      案由：侵权责任纠纷

      家住厦门的关某、刘某诉称，2013年4月18日8：30分左右，被告管理的福德堡小区出现消防水管爆裂，导致原告所有的厦门市仙岳路某号房屋卫生间楼板爆裂及卫生间设备设施损坏严重，两间主卧室及更衣室的木地板、家具全部泡水，损失严重。

      事故发生后，被告所属福德堡管理处查看了事故现场，并据此向原告出具了报告书，承认事故原因在于物业管理处没有做好定期对物业项目的消防设施、器材进行维护、维修及检查。后，原告根据事故损失情况向被告发出索赔函，被告亦对事故造成原告的损失予以确认。但之后被告以保险公司不理赔为由拒不赔偿原告损失，原告只能委托专业的建设公司对受损房屋及设施的修复进行评估，该公司出具了《建设工程预算表》，对修复费用进行详细的预算。

      被告厦某公司辩称，原告装修讼争房产时，使用砂浆水泥将铺设于卫生间的消防水管进行包裹性装修，且使用十几年之久。故，被告不可能知道原告房屋卫生间消防水管的情况，当然也无法进行维修检查。因此，原告房屋卫生间消防水管爆裂的责任在于原告，法院应依据消防法第28条规定，驳回原告的诉讼请求。

二、法院认定

       被告的福某堡物业管理处未尽管理义务，未定期对消防设施、器材进行维护及检修，导致消防水管爆裂，使原告房屋的卫生间楼板等处受损。被告对此存在过错，应赔偿原告因此而产生的房屋装修整改费用（不含楼梯间顶棚裂缝修复及加固费用）及鉴定费用。故原告的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告之辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。

      2015年2月4日，厦门市思明区人民法院作出（2014）思民初字第9097号判决：

      1.被告厦门市厦某物业管理公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关某、刘某房屋装修整改费用41481元（不含楼梯间顶棚裂缝修复及加固费用）；

      2.被告厦门市厦某物业管理公司于本判决生效之日起十日内支付给原告关某、刘某鉴定费15000元。

【律师建议】

      第一步：明确责任方

      本案的顺利解决得益于责任主体第一时间的确定，事故发生后，在业主的要求之下，物业管理处出具了书面说明，明确事故原因系该物业管理处未定期对物业项目的消防设施、器材进行维护、维修及检查造成。至此，业主在法律上即明确了责任主体和沟通对象，只需确认具体损失并提供具有司法证明力的依据即可。

      第二步：建立沟通渠道

      回看双方的沟通过程，前期双方基本确定了赔偿事宜，但保险公司因故拒绝赔偿导致物业公司也停止了和业主的沟通赔偿。

      第三步：启动诉讼鉴定损失

      业主作为被侵权人，在得不到赔偿，且与侵权人物业管理方沟通未果的情况下，不得不提起诉讼解决纠纷。与此同时，申请了司法鉴定并预付鉴定费用15000元，经对讼争房屋受损楼板、装修及设备所需的费用进行司法鉴定，明确损失数额，原告的诉请最终得到法院的支持。

      房屋失火漏水纠纷在现代社会中愈发频繁，在事故发生之时应首先联系物业管理处，在其协助下共同确定事故原因，明确责任主体，并依据相关主体的具体情况协商确定责任承担份额，即查找分析渗漏的成因——确定法律关系——适用相关的法律规定——明确责任。此外，如物业方已经购买过保险，则应保留现场证据当立即报险，要求保险公司出险勘验定损。财产损失额的计算应当以财产损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算，并依据评估机构或鉴定机构出具的结论进行认定，具体损失数额由法院酌定。 在赔偿金额上以协商为前提，协商不成可以起诉至法院，对于损失无法达成一致的，由双方共同选定鉴定机构进行鉴定确定损失后由法院来判决损失金额。