城镇与农村房地产纠纷解决全攻略（二)

城镇房屋买与卖的限制与赔偿

北京律师冯立华 电话13391805320

一．城镇房屋的种类。大体有3种：

1.商品房。

2. 经济适用房。

3.单位合作建房。

二．商品房的买与卖的条件。

1. 主体。

卖方限制：有资质的房地产开发企业。

买方无限制。

2. 商品房预售的条件。

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证。

（三）施工许可证；

（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（五）取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

前四项具备，才能申请获得（五）。所以，买方购买期房时，注意审查开发商的《商品房预售许可证》及营业执照就可以了。

律师提醒：若开发商无商品房预售许可证，并且在起诉前也没有取得的话，您与其签订的买卖合同无效。

另外，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

3.建成的商品房销售的条件。

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。

律师提醒：消费者在购买现房时，注意审查开发商的上述证件原件是否具备。验房时，注意审查上述配套设施是否到位。

注意下列规定：

（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
（2） 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
（3）房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
（4） 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

4.可能遇到的纠纷与可以要求的赔偿。

(1)下列情形下，可以请求解除合同或宣告合同无效，返还付购房款及利息、赔偿损失，并可以获得双倍赔偿。

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(2) 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋，可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
(3)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
(4) 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
(5) 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
(6) 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
注意：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

（7）由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

（8）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

（9）出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人可以请求出卖人赔偿损失，但当事人另有约定的除外。

（10）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

（11）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
（12） 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。
（13） 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
（14）商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
三．经济适用房的买卖条件及限制。

1.城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

(一)具有当地城镇户口；

(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

2.限制：

（1）一户只能购买一套经济适用住房。

（2）购买面积原则上不得超过核准面积。超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

（3）购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

（4）购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

（5） 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。

(6)已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房。

（7）已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

（8） 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

四．单位合作建房的买卖条件及限制。

1.是距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，

2.在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，

3.经市、县人民政府批准，

4.利用单位自用土地进行集资合作建房。

5.参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

6.单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。

7.不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；

8.各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。

9.单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

10. 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

11. 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

12. 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。