北京的张女士来电咨询：我们小区的物业公司，将该小区道路两旁的空地划出30个车位用于停放车辆，该物业公司未经业主委员会同意，以自己的名义与本小区以外的人签订了书面的车位使用协议，将车位以每个车位每月800元的价格出租给该小区外的人。请问物业公司的行为是否合法？
答：你所咨询的问题是关于占用小区公共场所用于停车位的归属问题。
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的其他公共场所属于业主共有”。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款对占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位所有权的归属作出了明确规定，该款规定：占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于该车位的使用，由全体业主共同决定，或由业主大会选举的业主委员会代表全体业主委托物业服务进行经营管理，所得收益应归全体业主所有，即扣除物业服务企业劳务及开发位和购买附属设施的费用外，应归入物业管理费用、维修基金、或由小区全体业主共同支配。物业服务企业不得未经业主委员会同意，擅自将车位出售或出租，否则业主有权要求物业服务企业予以撤销，并有权要求物业服务企业赔偿损失
笔者认为《物权法》第七十四条第三款所规定的“业主共有的道路或其他场地”包括建筑区划内除属于城镇公共道路外的道路及其他公共场所。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，应当经过全体业主的同意，其收益也应由业主所有。物业公司未经全体业主或业委会的同意擅自占用小区公共道路用于停车位并出租的行为，违反了法律的规定，损害了全体业主的利益，是无效的行为。因此你们可以以物业公司未经业主委员会同意擅自出租属于全体业主共有的车位为由，向法院提起诉讼，要求法院确认物业公司与他人签订的“车位使用协议”无效。


北京市金开律师事务所赵常民律师供稿