告诉称

原告李某林、李某阳、李某东向本院提出诉讼请求：依法判决确认二被告与第三人就北京市西城区1号房屋签署的房屋买卖合同无效。

事实和理由：原告李某林、李某阳系李某甫的女儿。李某甫于1999年9月28日去世。二原告系李某甫与前妻王某民的婚生女，李某甫与前妻王某民于1989年11月30日经北京市高级人民法院判决离婚。1989年12月13日，李某甫与张某英再婚。原告李某东及被告李某东系张某英与前夫王某群婚生儿子，被告王某婷系李某东妻子。

自1982年起，李某甫及其家人居住在北京市西城区1号房屋（下称N区房产）。该房屋系1982年由国资委以公房租赁方式分配给李某甫及其家人居住的部长级公有承租住房。张某英与李某甫再婚后1990年4月5日从河南省郑州市调入北京市，与李某甫共同居住在上述房屋。1999年9月28日李某甫去世后，张某英以李某甫遗孀身份继续居住在该房屋中。

2000年2月6日，《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于〈在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见〉》（以下简称《实施意见》）施行。《实施意见》第（一）条规定，部级干部（含享受部级干部住房待遇的干部）凡1999年12月31日前承租可售部级干部住房的，可以购买现住房，也可以继续承租现住房。根据相关规定，已故部级干部配偶，可以依照该意见承租或购买一套不超过已故部级干部面积标准的现住房，并规定了工龄折抵房款等具体内容。李某甫生前系部级领导，且N区房屋系李某甫承租可售部级干部住房。根据上述政策法规规定，可以出售给李某甫。

由于李某甫已经去世，因此2009年11月张某英以李某甫遗孀身份签署购房合同，折算李某甫和张某英二人的工龄后，以54000元购买了该部级干部住房。2001年6月28日获得不动产权证书。

2017年10月5日，张某英去世，但张某英子女没有告知李某甫子女该情况，直到2018年初，二原告及李某甫其他子女才得知该情况。在李某甫子女不知情，且李某东当时在国外被李某东、王某婷蒙蔽不知悉李家子女不知情及未经李家子女同意出租房屋的情况下，给予李某东、王某婷同意出租涉案房屋授权。

2017年11月26日，李某东、王某婷假冒张某英名义，与张某俊、A公司签署《北京市房屋租赁合同》，将N区房屋非法出租给第三人，租赁合同约定租金为每月24000元，租期为2017年12月7日至2022年12月6日。现李某林、李某阳、李某东认为上述租赁合同无效，理由如下：

第一，涉案房屋租赁合同系王某婷假冒已去世张某英的名字作为出租人签署，违反物权法规定，依法无效。

第二，张某英N区房产继承事宜未进行，对王某婷提供出租授权张某、李某东、李某东、张某祥对涉案房产是否享有继承权的未获得生效裁判文书的确认，四人对王某婷的授权出租涉案房产授权依法无效，房屋租赁合同系无权处分的产物，依法无效。

三、即便按照王某婷提交的遗嘱，也应该有其个人享有N区房屋继承权，涉案房屋租赁应有七个人授权，但是在缺乏张某妻子、李某东妻子授权的情况下，王某婷与张某俊、我爱我家签署租赁合同，也系无权处分，依法无效。

第四、王某婷、张某俊、我爱我家恶意串通签署房屋租赁合同，损害第三人利益，房屋租赁合同依法无效。

第五、房屋租赁合同违反强制性法律规定，依法无效。

被告辩称

被告王某婷辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋所写产权人系张某英，该房屋由张某英出资购买，依据法律规定，涉案房屋的所有权归张某英所有。二、张某英在世时留有遗嘱，遗嘱内容是将此房屋留给张家后代，并未提及李家任何人。三、张某英在世时是与李某东和王某婷在涉案房屋共同居住，张某英的其他两子都不在北京生活居住，是由李某东和王某婷照顾张某英直至养老送终。四、出租涉案房屋时，张某英还健在，出租涉案房屋经过张某英同意，且张某英遗嘱上的所有继承人也都向王某婷出具委托书同意王某婷出租此房。五、李某林、李某阳在此案中认为涉案房屋中具有其二人的权益，但在其二人并未确认其对房屋是否存在权利的情况下，无权要求确认合同无效。六、李某东对张某英在世时所留遗嘱的事实情况全部了解，李某东的张某述并不真实。

被告张某俊辩称，2017年11月，经A公司介绍，张某俊与王某婷商谈涉案房屋出租事宜。因当时涉案房屋产权人张某英已经去世，根据遗嘱房产有其他继承者，王某婷没有权利进行出租，当时张某俊要求遗嘱上所有人提供对王某婷出租涉案房屋的授权。

11月26日，张某俊与王某婷在A公司签订5年期的租赁协议，当时签订合同的人员包括：张某俊及其父亲、王某婷、张某祥以及A公司的工作人员。李某东、李某东虽未能到场，但也提供了授权书及视频，授权书及视频都明确表示委托王某婷出租的意愿。张某俊认为李某林、李某阳对涉案房屋无权利主张，且部级干部购买的专为部级干部建设的住房以及已故领导干部配偶按部级干部标准购买的住房，暂不得上市交易，但并未规定不得出租，原告起诉要求确认合同无效的理由均不能成立。

被告A公司辩称，不同意三原告的诉讼请求，合同是经过继承人同意后签署的租赁合同，三原告主张被告与第三人恶意串通损害其他利益的情况不存在。房屋并不属于不可出租的情况，涉案房屋为央产房，不可以上市交易，并不代表不可以出租。

第三人李某东述称，其意见于王某婷一致。

本院查明

李某甫与王某民原系夫妻关系，婚后育有子女四人：李某阳、李某桦、李某军、李某林。1987年5月，李某甫诉至北京市中级人民法院，要求与王某民离婚。北京市中级人民法院于1989年2月28日出具民事判决书，准予李某甫与王某民离婚，并判决李某甫给付王某民生活补助费。后王某民不服一审判决向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院出具民事判决书，维持准予李某甫与王某民离婚的请求。张某英系张某、李某东、李某东之母。张某英与李某甫于1989年12月13日申请登记结婚，其中张某英婚姻状况显示为“丧偶”，李某甫婚姻状况显示为“离婚”。李某甫于1999年9月28日死亡。

2000年11月23日，国务院机关事务管理局房地产管理司作为甲方（出售方），张某英作为乙方（买受方），双方签订《部级公有住房买卖合同》，约定甲方将坐落于西城区1号的成套现住房以1999年成本价出售给乙方，约定房屋总价款为54480．20元。当日，张某英向国务院机关事务管理局房地产管理司公寓管理处支付上述购房款以及相应税费。北京市西城区1号于2001年6月28日登记于张某英名下。 

2015年4月8日，李某东与王某婷登记结婚。

2017年10月5日，张某英去世。2017年11月，张某、李某东、张某祥、李某东向王某婷委托授权书，由王某婷代为办理北京市西城区1的房屋出租事项。2017年11月26日，王某婷以甲方（出租人）张某英的代理人名义与乙方张某俊、丙方A公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区1号4号楼1门5号出租给乙方，租赁期限为2017年12月7日至2022年12月6日，租金标准为每月24000元，并约定了其他权利义务。

同日，出租人与承租人签订《补充协议》，载明：“鉴于房产所有权人张某英女士已故，且因故不能办理房产证变更。张某、李某东、李某东、张某祥等四人作为该房产的继承人及出租人，现授权并委托王某婷办理该处房产的出租事宜，并保证该房产权及授权真实合法有效。若上述情况不实导致的该房在租期内不能正常出租，出租人及被授权人承诺退还当年已缴纳的租金……”。

经本院向北京市不动产登记事务中心核实，张某英购买涉案房屋确系使用李某甫工龄。

原告李某林、李某阳、李某东向本院提出诉讼请求：1．依法判决确认二被告与第三人就北京市西城区1号房屋签署的房屋买卖合同无效；2．被告承担全部诉讼费用。被告李某东、王某婷以其答辩意见不同意三原告的诉讼请求，第三人A公司及张某俊以其所述意见不同意三原告的诉讼请求。

裁判结果

驳回李某东、李某林、李某阳的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，在合同形式上，张某英虽为出租人，与张某俊订立涉案房屋的租赁合同，但该合同签订时张某英已去世，王某婷系在取得李某东、李某东、张某等人的授权后与张某俊签订房屋租赁合同，故实际上所形成李某东、李某东、张某等人为出租人，张某俊为承租人的房屋租赁合同关系。李某东主张其系受到王某婷欺骗才向其授权，但李某东就其该项主张并未提交证据予以佐证，故对李某东该项主张不予认可，有理由认为李某东对于委托王某婷出租涉案房屋系明知且同意。

对于李某东、李某阳、李某林以出租人无权处分涉案房屋因而租赁合同应认定无效一节，因“无权处分”行为中的处分主要应当指物权的设立、变更、消灭行为，租赁合同或出租行为不是法律上的处分行为，出租人亦不需要对租赁物具有处分权。张某、李某东、李某东作为张某英遗产的继承人委托王某婷对涉案房屋进行出租的行为，并非物权的设立、变更、消灭行为，故李某林、李某阳以李某东等人以无权处分为由，要求确认涉案房屋的出租合同无效，不予支持。

对于李某东、李某林、李某阳主张王某婷、张某俊以及A公司恶意串通签署房屋租赁合同，损害第三人利益，要求确认房屋租赁合同依法无效一节，因王某婷系作为李某东等人的委托代理人进行涉案房屋的出租，故李某东作为合同一方主体，且其权利并未受到损害，李某东以上述理由要求确认合同无效缺乏依据；张某俊作为承租人，在得知涉案房屋登记所有权人张某英去世且房屋尚未分割情况下，要求其所能核查到的继承人出具委托书，应该认为其尽到了一般人的审慎义务，李某林、李某阳所提交的证据不足以证明张某俊、A公司在签订合同时对涉案房屋存在其他继承人系明知，故其二人以王某婷、张某俊以及A公司恶意串通侵害第三人权益而要求确认房屋租赁合同无效的主张，不予支持。

对于李某东、李某林、李某阳主张涉案屋属《关于贯彻落实〈在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见〉有关问题的通知》所规定的房屋，根据该文件第七条，涉案房屋不得出租，但上述通知第七条规定为该类房屋的“上市交易”的限制，与其主张并不相符，且上述通知文件并非法律、行政法规，故法院对其以该理由主张涉案房屋租赁合同无效，不予支持。