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购房人在过户办证前房产被查封可以解除查封的条件
来源:李彦伟律师
发布时间:2021-07-06
浏览量:424

     房产买卖交易中,涉及开发商、销售代理方、购房人等多种主体,也存在着预售、按揭、验收、过户办证等众多环节,再加上房产限购政策、涉及房产的信贷政策等政策影响,使得房产交易中面临着许多的不确定性,容易产生纠纷,形成诉讼。

     在所有房屋交易环节中,办证过户是最核心的环节。如果购房人与开发商签订了认购协议,购买方也支付了购房款,在办理过户前,建设单位、金融机构等相关单位因与开发商发生纠纷,查封了购房人的房产,导致无法过户,那么购房人应当怎样处理,怎样办理房产证呢?

    案例:张某2016年与某开发商签订认购书,约定一次性付款。签约时,张某支付了首期款和定金,在签订认购后因为限购,张某无法办理网签,因此也没有签订正式的商品房买卖合同。张某与与开发商协商延期付款,其后张某直到2018年年底时才付清全部购房款。2019年2月25日收楼并交付给张某使用。但开发商一直没有过户,到2020年底时张某某向不动产登记中心查询得知,其购买的房产在2019年3月1日因开发商与施工方产生纠纷被施工方在诉讼中查封,目前开发商与施工方的案件还在审理中。张某想办理房产证,应当怎样处理呢?

    律师对本案的分析:本案例中因为房屋被查封,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二款规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。所以,在房屋被查封的情况下必然无法过户,本案首要的问题是解除查封。因为开发商与施工方的案件正在诉讼中,而查封是由于施工方申请了财产保全被查封,那么对于张某最有利的选择就是提出查封异议。如果异议成立,则可以解除查封,解除查封后即可以要求开发商补办手续,办理房产证。因为双方签订的认购书没有约定办证期限,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条的规定,开发商应当在商品房交付使用后90日内办理登记,否则要承担违约责任。故本案中,张某也可以起诉要求开发商办证并支付违约金。

    裁判结果:本律师代理该案后,向法院提出查封异议。该案经过公开听证审理,法院认为张某在查封前已经签订了认购协议,虽然没有签订正式购房合同,当时认购协议具备购房合同的主要内容,且开发商收取了购房款,视为双方成立了房屋买卖合同关系。又因为张某已经实际收楼,占有房屋,而施工方虽然提出张某对于未办证存在过错,但是未提供证据,故法庭支持了张某的异议请求,裁决异议成立。其后,开发商、施工方均没有提出执行异议之诉,因此法院裁定解除查封。解除查封后,张某经与开发商协商,补办了手续,得以顺利办证。

    律师点评及建议:从本案案情及法院裁判思路看,结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,购房人符合以下条件是可以排除利害关系人对涉案房屋的查封的:其一,买卖双方在查封前已经成立合法有效的买卖合同;其二,购买方已经支付了全部或者至少50%的购房款,其三,购房人已经实际占有房屋;其四,未办理过户的过错不在于购房人;其五,购房人所购的房屋是其所在地级市内的唯一住房。在购房者购房后过户前房屋被查封的,应当及时向作出查封裁定的法院申请解除查封的异议,解除查封后再办理办证手续,必要时可以通过诉讼,要求开发商履行办证义务,以切实维护自身的合法权益。


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