一、经典案例案情简介

2004年3月5日，王某与杨某登记结婚，2006年育有一子王某2，2008年购买503号房屋（以下简称涉案房屋），2011年，取得涉案房屋不动产权证，该产权证书显示，涉案房产登记在王某名下。2013年2月18日，双方因感情不和协议离婚，离婚协议约定：婚生子王某2归女方抚养，王某每个月支付抚养费1000元；婚内购买的涉案房屋登记在王某名下，离婚后归王某所有，女方及婚生子王某2可以一直居住在该房屋，直至王某2年满25周岁。2018年8月2日，王某之母林某通过王某赠予取得涉案房屋产权。2018年9月12日，林某将涉案房屋通过存量房买卖登记在案外人名下，案外人找到杨某，要求杨某搬离，杨某遂诉至法院。

二、法院判决

一审法院认为，杨某、王某签订离婚协议书均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照约定履行。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。双方离婚时503号房屋登记在王某名下，杨某、王某在离婚协议中约定杨某可以继续一直居住503号房屋，现503号房屋由王某转移登记至案外人名下，导致杨某对于503号房屋的权利无法实现，杨某要求王某赔偿损失，法院予以支持。结合503号房屋来源、房屋价值、居住状况，法院予以酌定赔偿金额。

后王某提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、北京市京师律师事务所  姚志斗律师分析

（一）我国民法典中关于居住权的规定

民法典在第三百六十六条至三百七十一条设置“居住权”一章，主要对权利属性与定义、设立及公示方式、权利的行使与消灭等内容进行了规定。

1、居住权是派生于他人住宅所有权的用益物权，以无偿设立为原则，以登记为生效要件。

2、居住权禁止转让与继承，已设立居住权的住宅原则上不得出租。

3、居住权是有期限物权，当事人不得约定居住权期间为永久期间；居住权因该权利期限届满或者居住权人死亡而消灭。

4、居住权的变动以登记为生效要件，故当居住权消灭时，当事人应当及时至登记机构注销登记。　

（二）民法典施行后，所有权人能否擅自出售他人享有居住权的房屋？

根据民法典第三百六十六条的规定，居住权是在他人住宅房屋上设立的用益物权。可见，居住权本质上是物权，具备物权的排他性、对世性、绝对性等物权特性，排他效力是一物之上只能设定一个所有权和一物之上不得设立两个以上内容相冲突的物权。主要表现一物上只能设定一个所有权、同一物上不得设立两个以上用益物权、同一物上设立两个以上担保物权时依先后顺序确定效力。对世性即物权的权利主体是特定的权利人,而其义务主体则是权利人以外的一切不特定人。绝对性是相对于债权的相对性而言的，指物权权利人绝对行使其支配权，权利人对妨害其支配权的任意第三人绝对排斥的原则。

故夫妻双方在离婚协议中约定居住权事项后，任何人都无法侵犯居住权人的居住权，包括房屋的所有权人。所有权人无权随意处分涉案房屋，即本案中，王某没有权利擅自将涉案房屋赠与其母林某。

（三）实践中，法院如何救济居住权人的权利呢？

居住权的设立目的是赋予特定的人以居住权，使其可以拥有用于居住的房屋并较为长期稳定使用，且在居住权诸多功能中，保障困难群体的利益是其核心价值。

所有权人在侵犯居住权人居住权的情况下，救济居住权人权利的第一要义是使其重新获得长期稳定的居住环境。

综上所述，结合案例可知，判决所有权人对居住权人补偿的第一选择是重新使其获得其居住权。实践中房屋出售的对象一般为善意第三人，故无法以撤销买卖合同的方式挽回房屋。

实践中，法院通常选择以下两种方式救济居住权人权利：1、所有权人重新为居住权人提供另一住所，保证其获得长期、稳定居住环境的权利；2、所有权人以此前出售房屋为标准，考虑其市场价值、双方当事人的关系等因素，给付居住权人赔偿金。

四、适用法律

《民法典》第十四章　居住权

第三百六十六  条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。　

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。