一、基本案情

广州中院在执行申请执行人罗某与被执行人刘某、广东助行投资有限公司民间借贷合同纠纷一案中，广州中院作出（2019）粤01执73号公告，拟在网络拍卖平台公开拍卖被执行人刘某名下1902房的二分之一产权份额。

申请执行人罗某认为，法院对不动产分割拍卖，成交价必然受损，且买受人购买房屋后无法与1902房另外一个共有人丁某某分割使用权，将造成房屋成交价贬损或流拍，从而损害申请执行人的合法权益。故罗某申请全屋拍卖。

广州中院短信回复罗某时指出，因刘某只占1902房的二分之一份额，依法不能处置不属于被执行人的房产份额，故不予同意罗某申请的整体拍卖请求。申请执行人罗某向广州中院提出执行异议。

广州中院审查认为，涉案房屋登记在被执行人刘某及案外人丁某某名下，二人各占二分之一份额，但该房屋实际上不存在物理分割，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产。拍卖份额的方式有可能减损共有物的变现价值，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖。广州中院裁定：撤销（2019）粤01执73号公告。

被执行人刘某对广州中院的裁定不服，向广东高院申请复议。广东高院认为，司法实践中存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款这两种处置方式。执行法院可以根据案件及该不动产具体情况选择以何种方式拍卖。广州中院认为按份额拍卖1902房有可能减损共有物的变现价值，决定对涉案房屋采取整体拍卖，并无不当，广东高院裁定驳回刘某的复议申请。

二、北京市京师律师事务所 姚志斗律师分析

本案的争议焦点是：对于按份共有的房屋，其中一个按份共有人对外负债成为被执行人，法院能否就涉案房屋采取整体拍卖的执行措施。本案房屋登记在被执行人刘某及其前夫丁某某名下，二人各占二分之一份额。刘某因负债成为被执行人，执行法院仅就刘某享有的二分之一份额发布拍卖公告。申请执行人罗某提出执行异议认为，法院对不动产分割拍卖，成交价必然受损，损害其合法权益，因此，应该整体拍卖。

司法实践中，执行法院在对共有不动产的处置上存在按份额拍卖和整体拍卖两种处置方式，法院可以根据案件及该不动产具体情况选择以何种方式拍卖。但如果按份额拍卖有可能减损共有物的变现价值，为了更有利于执行标的变现，以便快捷地实现执行目的。因此，从最大限度实现财产价值的角度出发，法院可以裁定对涉案房产采取整体拍卖的处置方式。执行法院已明确在整体处置案涉不动产后，在将对变价款进行分割时，应当保留其他共有人应有的份额，同时也要对共有人享有的优先购买权给予保护。

广州中院和广东高院均支持了申请执行人的观点，其核心裁判思路如下：

第一，涉案共有房屋不存在物理分割，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产；

第二，如果仅拍卖刘某享有的房屋份额，有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖；

第三，采取整体拍卖的同时，通知丁某某行使房屋优先购买权，即便丁某某不行使优先购买权，执行中仅对刘某所占房屋份额对应的拍卖款予以处分，也不会对丁某某的合法权益造成损害。

三、适用法律 

（一）《民法典》

第三百零三条  共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条  共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第三百零五条  按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第三百零六条  按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

（二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第十四条  人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

第十五条  法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。

申请执行人、被执行人可以参加竞买。

第十六条  拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。

（三）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十四条  对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

（四）广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答

金钱债权执行中，执行标的共有权人提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，如何处理？

意见：共有权人作为案外人提起执行异议之诉的，人民法院应释明，要求其先分割共有财产，审查其主张的共有份额并确权，对执行标的中案外人所有的份额，可以排除执行。

1.按份共有情形下，可以排除对案外人共有份额的执行，执行法院仅执行标的物中被执行人共有部分。若标的物不可分割，案外人可通过执行标的物变现后分割价款或行使优先购买权实现权利。

2.共同共有情形下，由案外人主张并举证证明其所有的份额（比例），人民法院审查并确权后，可以排除对该部分执行。若标的物不可分割，案外人可通过执行标的物变现后分割价款或行使优先购买权实现权利。

案外人拒不分割共有财产的，不能排除执行，其因执行行为所受的损失，可通过其他法律途径向其他共有人追偿。

说明：根据《查、扣、冻规定》第十四条规定，执行程序中允许债务人和案外人对共有财产进行分割。被执行人对共有房产享有一定份额的，人民法院可以执行该部分财产以履行执行依据确定的债务。

（五）《物权法》（已失效）

第一百条 【共有物分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一百零一条 【共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。